Home Staging: So steigern Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und fragen sich, wie Sie den bestmöglichen Preis erzielen können? Die Antwort könnte in zwei Worten liegen: Home Staging. Diese professionelle Inszenierungstechnik aus den USA hat sich auch in Deutschland etabliert und zeigt beeindruckende Ergebnisse. Studien belegen, dass gut inszenierte Immobilien nicht nur schneller verkauft werden, sondern auch deutlich höhere Preise erzielen als unsanierte oder lieblos präsentierte Objekte.

Der Grund ist einfach: Kaufentscheidungen bei Immobilien fallen oft emotional und binnen weniger Minuten. Potenzielle Käufer betreten eine Wohnung oder ein Haus und spüren sofort, ob sie sich dort wohlfühlen würden. Ein dunkler, leerer Raum lässt kalt, während ein geschmackvoll eingerichteter, lichtdurchfluteter Wohnbereich Emotionen weckt und Kaufimpulse auslöst. Genau hier setzt Home Staging an: Es macht die Stärken Ihrer Immobilie sichtbar und schafft eine Atmosphäre, in der sich Interessenten auf Anhieb zu Hause fühlen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Home Staging funktioniert, welche Maßnahmen wirklich etwas bringen und ob sich der Aufwand für Sie lohnt.

‍

‍

[fs-toc-h2]1. Was ist Home Staging und wie funktioniert die Inszenierung?

Home Staging bedeutet wörtlich übersetzt, Ihr Zuhause auf eine Bühne zu stellen. Es handelt sich um eine professionelle Marketingmethode, bei der Immobilien gezielt für den Verkauf vorbereitet und inszeniert werden. Ziel ist es nicht, etwas vorzutäuschen oder Mängel zu verbergen, sondern die vorhandenen Qualitäten optimal zu präsentieren und eine breite Käuferschicht anzusprechen.

Der Ablauf beginnt mit einer gründlichen Bestandsaufnahme. Ein Home Stager besichtigt die Immobilie und analysiert, welche Räume Potenzial haben und wo Schwachstellen liegen. Dunkle Ecken, ungünstige Möblierung oder zu persönliche Einrichtung werden identifiziert. Anschließend erstellt der Experte ein Konzept, das genau auf Ihre Immobilie und die Zielgruppe abgestimmt ist. Eine Luxusvilla wird anders inszeniert als eine Studentenwohnung oder ein Familienhaus.

Die eigentliche Inszenierung erfolgt dann in mehreren Schritten. Zunächst wird entrümpelt und entpersonalisiert. Persönliche Gegenstände wie Familienfotos, religiöse Symbole oder individuelle Sammlungen werden entfernt. Der Raum soll neutral wirken, damit Interessenten sich ihr eigenes Leben darin vorstellen können. Anschließend erfolgen eventuell kleinere Schönheitsreparaturen wie das Ausbessern von Bohrlöchern oder das Streichen vergilbter Wände.

Der Kernbereich des Home Staging umfasst diese Schritte:

• Analyse der Immobilie und Festlegung der Zielgruppe
• Entrümpelung und Entpersonalisierung der Räume
• Kleinere Renovierungs- und Reparaturarbeiten
• Neutrale Gestaltung mit geschmackvoller Möblierung und Dekoration

Im nächsten Schritt wird die Immobilie möbliert und dekoriert, falls sie leersteht. Bei bewohnten Objekten werden vorhandene Möbel umgestellt oder teilweise durch Mietstücke ersetzt. Die Farbgebung bleibt neutral und zeitlos, meist in hellen, freundlichen Tönen. Accessoires wie Kissen, Pflanzen, Bilder und Teppiche setzen dezente Akzente. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Beleuchtung: Dunkle Räume werden aufgehellt, kaltes Licht durch warme Lichtquellen ersetzt.

Das Ergebnis ist eine wohnliche, aber neutrale Umgebung, die Emotionen weckt und gleichzeitig genug Raum für eigene Vorstellungen lässt. Wichtig ist, dass Home Staging keine Täuschung darstellt. Bauliche Mängel oder Schäden müssen Sie als Verkäufer auch nach der Inszenierung offenlegen. Home Staging macht lediglich das Beste aus dem Vorhandenen und lenkt den Blick auf die positiven Aspekte der Immobilie.

[fs-toc-h2]2. Konkrete Maßnahmen für maximale Wirkung beim Verkauf

Die Wirkung von Home Staging steht und fällt mit den richtigen Maßnahmen. Während manche Veränderungen große Effekte erzielen, verpuffen andere wirkungslos. Wer weiß, worauf es ankommt, kann auch mit begrenztem Budget beeindruckende Ergebnisse erreichen.

Das Entrümpeln und Aufräumen bildet die Grundlage jeder erfolgreichen Inszenierung. Volle Regale, überladene Arbeitsflächen und zugestellte Räume wirken beengend und chaotisch. Potenzielle Käufer können sich in solchen Umgebungen nicht vorstellen zu leben. Räumen Sie daher gründlich auf und verstauen Sie mindestens die Hälfte aller sichtbaren Gegenstände. Küchenarbeitsplatten sollten weitgehend leer sein, Bücherregale maximal zu zwei Dritteln gefüllt. Weniger ist definitiv mehr.

Eine neutrale Farbgestaltung öffnet Räume optisch und spricht eine breite Käuferschicht an. Knallige Wandfarben, gemusterte Tapeten oder sehr individuelle Farbkombinationen wirken polarisierend. Manche lieben sie, viele andere lehnen sie ab. Streichen Sie auffällige Wände in neutralem Weiß, Beige oder hellem Grau. Diese Töne lassen Räume größer und heller wirken und bieten eine perfekte Leinwand für die Vorstellungskraft der Käufer.

Die gezielte Möblierung schafft Raumgefühl und Funktionalität. Leere Räume wirken oft kleiner, als sie sind, da das räumliche Vorstellungsvermögen vieler Menschen begrenzt ist. Geschickt platzierte Möbel definieren Bereiche und zeigen mögliche Nutzungen auf. Ein Esstisch mit Stühlen macht aus einer leeren Ecke einen Essbereich, ein Schreibtisch verwandelt eine Nische in ein Homeoffice. Achten Sie darauf, dass Möbel nicht zu groß sind und ausreichend Bewegungsfreiheit bleibt.

Weitere wirkungsvolle Maßnahmen im Detail:

• Lichtoptimierung durch zusätzliche Lampen und offene Vorhänge
• Frische Pflanzen und Blumen für Lebendigkeit
• Hochwertige Textilien wie Kissen, Decken und Teppiche
• Dezente Duftkerzen oder Raumduft für angenehme Atmosphäre

Die Beleuchtung wird häufig unterschätzt, spielt aber eine zentrale Rolle. Dunkle Räume wirken kleiner und ungemütlicher. Öffnen Sie alle Vorhänge und Rollläden, lassen Sie maximales Tageslicht herein. Ergänzen Sie mit mehreren Lichtquellen auf verschiedenen Ebenen: Deckenleuchten für Grundhelligkeit, Stehlampen für indirekte Beleuchtung, Tischlampen für gemütliche Akzente. Verwenden Sie warmweißes Licht statt kalter Tageslichtlampen.

Der Außenbereich verdient ebenso viel Aufmerksamkeit wie das Innere. Der erste Eindruck entsteht bereits an der Haustür. Ein gepflegter Vorgarten, frisch gestrichene Türen und Fenster sowie saubere Wege signalisieren Wertschätzung. Im Garten sollten Rasen gemäht, Hecken geschnitten und Beete gejätet sein. Auf Balkon oder Terrasse schaffen einige Pflanzen und bequeme Möbel Wohlfühlatmosphäre und zeigen das Potenzial dieser Außenräume.

Kleine Reparaturen zahlen sich ebenfalls aus. Tropfende Wasserhähne, klemmende Türen, lose Steckdosen oder abgeplatzte Fliesen fallen Käufern sofort ins Auge und erwecken den Eindruck mangelnder Pflege. Investieren Sie einige Stunden oder wenige hundert Euro in solche Kleinigkeiten. Der Effekt auf den Gesamteindruck ist erheblich und steht in keinem Verhältnis zum Aufwand.

[fs-toc-h2]3. Kosten und Return on Investment: Lohnt sich der Aufwand wirklich?

Die Frage nach den Kosten und dem tatsächlichen Nutzen von Home Staging beschäftigt jeden Verkäufer. Schließlich investieren Sie Geld in eine Immobilie, die Sie ohnehin verkaufen möchten. Lohnt sich dieser Aufwand oder wäre das Geld besser gespart?

Die Kosten für Home Staging variieren erheblich je nach Umfang der Maßnahmen und Größe der Immobilie. Eine einfache Beratung, bei der ein Experte die Immobilie besichtigt und Ihnen konkrete Handlungsempfehlungen gibt, beginnt bei etwa 200 bis 350 Euro. Sie setzen die Maßnahmen dann in Eigenregie um und sparen die Kosten für die Umsetzung. Diese Variante eignet sich für kleinere Wohnungen und Verkäufer, die selbst Hand anlegen möchten.

Ein Tages-Staging kostet zwischen 500 und 800 Euro plus Mehrwertsteuer. Der Home Stager kommt für einen ganzen Tag zu Ihnen und arbeitet gemeinsam mit Ihnen und eventuellen Helfern an der Umgestaltung. Gemeinsam räumen Sie auf, stellen Möbel um, dekorieren neu und setzen die wichtigsten Maßnahmen direkt um. Diese Variante bietet ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für bewohnte Objekte mittlerer Größe.

Das Komplettpaket für leerstehende Immobilien ist am aufwendigsten und teuersten. Der Home Stager übernimmt Entrümpelung, kleinere Renovierungen und die komplette Möblierung mit Mietstücken. Die Kosten liegen typischerweise zwischen einem und drei Prozent des anvisierten Verkaufspreises. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro wären das also 4.000 bis 12.000 Euro. Die Möbel bleiben meist für drei bis sechs Monate in der Immobilie.

Verschiedene Studien und Statistiken belegen den Return on Investment:

• Durchschnittlich 10-15 Prozent höherer Verkaufspreis
• 30-50 Prozent kürzere Verkaufszeit auf dem Markt
• Deutlich mehr Kaufinteressenten und Besichtigungsanfragen
• Höhere Wahrscheinlichkeit, den Angebotspreis zu erreichen

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht die Rentabilität: Sie verkaufen ein Haus für voraussichtlich 350.000 Euro. Durch professionelles Home Staging für 7.000 Euro erzielen Sie einen um zwölf Prozent höheren Verkaufspreis, also 392.000 Euro. Abzüglich der Staging-Kosten bleiben Ihnen 35.000 Euro Mehrerlös. Selbst bei konservativerer Rechnung mit nur acht Prozent Preissteigerung lägen Sie noch bei 21.000 Euro Gewinn nach Abzug der Kosten.

Hinzu kommt der Zeitfaktor. Jeder Monat, den eine Immobilie länger auf dem Markt steht, kostet Geld. Laufende Kredite, Nebenkosten, Instandhaltung und entgangene Mieteinnahmen summieren sich schnell zu mehreren tausend Euro. Eine um Wochen oder Monate verkürzte Verkaufszeit spart diese Kosten ein und rechtfertigt die Investition in Home Staging zusätzlich.

Nicht jede Immobilie profitiert gleich stark von Home Staging. Bei sehr hochwertigen Luxusobjekten wird ohnehin professionelle Präsentation erwartet, der Zusatznutzen fällt geringer aus. Bei sehr günstigen Objekten mit grundlegendem Sanierungsbedarf lohnt sich der Aufwand ebenfalls weniger, da Käufer ohnehin alles erneuern werden. Am stärksten profitieren Immobilien im mittleren Preissegment, wo der Wettbewerb am größten ist und viele vergleichbare Angebote existieren. Hier kann Home Staging den entscheidenden Unterschied machen.

[fs-toc-h2]4. Bewohnte oder leerstehende Immobilie: Der Unterschied bei der Inszenierung

Die Ausgangssituation beeinflusst erheblich, welche Maßnahmen sinnvoll sind und wie aufwendig das Home Staging wird. Bewohnte und leerstehende Immobilien stellen unterschiedliche Herausforderungen und bieten verschiedene Möglichkeiten.

Bei bewohnten Immobilien liegt die Hauptaufgabe in der Entpersonalisierung und Reduzierung. Sie leben noch in der Wohnung oder dem Haus, können also nicht alles ausräumen oder neu möblieren. Stattdessen arbeiten Sie mit dem Vorhandenen und optimieren schrittweise. Familienfotos, persönliche Sammlungen und individuelle Dekorationselemente verschwinden in Kisten. Die Hälfte der Kleidung wandert aus dem Kleiderschrank in den Keller oder ein Lager.

Vorhandene Möbel bleiben meist erhalten, werden aber neu arrangiert. Zu große oder zu viele Möbelstücke können temporär ausgelagert werden. Eventuell mietet der Home Stager einzelne Ergänzungsstücke wie einen modernen Couchtisch, dekorative Kissen oder Bilder, die besser zum neutralen Gesamtkonzept passen. Der Aufwand hält sich in Grenzen, da die Grundausstattung vorhanden ist.

Der große Vorteil bewohnter Immobilien: Sie wirken lebendig und einladend. Frische Blumen auf dem Tisch, ein gedeckter Esstisch und kuschelige Decken auf dem Sofa vermitteln Gemütlichkeit. Käufer können sich leichter vorstellen, wie das Leben dort aussehen würde. Allerdings müssen Sie als Bewohner die Immobilie für Besichtigungen stets in perfektem Zustand halten, was im Alltag herausfordernd sein kann.

Leerstehende Immobilien erfordern deutlich mehr Aufwand:

• Komplette Möblierung mit Mietstücken notwendig
• Höhere Kosten durch Anmietung und Transport
• Größere gestalterische Freiheit ohne Rücksicht auf Bewohner
• Professionellere Inszenierung möglich

Leere Räume wirken auf viele Interessenten kalt, unpersönlich und oft kleiner als sie tatsächlich sind. Ohne Möbel fehlen Bezugspunkte, und die Raumwirkung leidet. Hier kommt das klassische Home Staging voll zum Tragen: Der gesamte Wohnraum wird professionell möbliert und dekoriert. Der Home Stager mietet passende Möbel, die optimal zur Immobilie und Zielgruppe passen. Die Einrichtung ist zeitlos, geschmackvoll und neutral, aber dennoch einladend.

Der Vorteil leerstehender Objekte liegt in der gestalterischen Freiheit. Es müssen keine Kompromisse mit vorhandenen Möbeln eingegangen werden, und die Inszenierung kann perfekt auf die Architektur abgestimmt werden. Kleine Räume können durch geschickte Möblierung größer wirken, ungünstige Grundrisse lassen sich kaschieren. Die Fotos für das Exposé werden professionell und ohne private Gegenstände, was die Vermarktung deutlich erleichtert.

Allerdings sind die Kosten bei leerstehenden Objekten höher. Die Möbelmiete für drei bis sechs Monate, Transport und Aufbau schlagen mit mehreren tausend Euro zu Buche. Bei kleineren Wohnungen kann sich der Aufwand dennoch lohnen, da der Unterschied zwischen leer und möbliert dramatisch ist. Bei sehr großen Häusern konzentriert man sich oft auf die wichtigsten Räume wie Wohnzimmer, Küche und ein Schlafzimmer, um Kosten zu sparen.

[fs-toc-h2]5. Diese häufigen Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden

Auch beim Home Staging kann einiges schiefgehen. Viele Verkäufer begehen vermeidbare Fehler, die die Wirkung schmälern oder sogar ins Gegenteil verkehren. Wer diese Stolpersteine kennt, kann sie umgehen und das volle Potenzial ausschöpfen.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist eine zu persönliche Einrichtung. Verkäufer unterschätzen, wie stark ihre individuellen Vorlieben und persönlichen Gegenstände wirken. Religiöse Symbole, politische Statements, exotische Kunstwerke oder sehr spezielle Hobbys polarisieren und grenzen potenzielle Käufer aus. Was für Sie selbstverständlicher Teil des Zuhauses ist, kann anderen fremd oder sogar unangenehm sein. Entfernen Sie konsequent alles Persönliche und schaffen Sie eine neutrale Leinwand.

Vernachlässigte Außenbereiche sind ein weiterer klassischer Fehler. Viele Verkäufer investieren Zeit und Geld in die Innenräume, vergessen aber Vorgarten, Terrasse oder Balkon. Dabei entsteht der allererste Eindruck bereits vor der Haustür. Ein ungepflegter Garten mit Unkraut, kaputten Gartenmöbeln oder überquellenden Mülltonnen vermittelt mangelnde Wertschätzung. Dieser negative Eindruck lässt sich auch durch perfekte Innenräume kaum noch ausgleichen.

Zu dunkle oder schlecht beleuchtete Räume schrecken Käufer ab. Manche Verkäufer scheuen sich, alle Vorhänge zu öffnen oder zusätzliche Lampen aufzustellen. Sie fürchten hohe Stromkosten oder möchten ihre Privatsphäre wahren. Doch für Besichtigungen muss maximale Helligkeit herrschen. Dunkle Räume wirken kleiner, unfreundlicher und weniger einladend. Investieren Sie in gute Beleuchtung und lassen Sie bei Besichtigungen alle Lichter brennen.

Weitere typische Fehler, die Sie vermeiden sollten:

• Gerüche ignorieren (Haustiere, Zigarettenrauch, Kochgerüche)
• Kleinere Mängel nicht beheben aus falschem Sparwillen
• Zu viele oder zu große Möbel, die Räume vollstellen
• Chaotische oder überladene Arbeitsflächen in Küche und Bad

Unangenehme Gerüche fallen sofort auf und hinterlassen einen bleibenden negativen Eindruck. Als Bewohner nehmen Sie diese oft nicht mehr wahr, Besucher riechen sie jedoch sofort. Lüften Sie gründlich vor Besichtigungen, waschen Sie Textilien und neutralisieren Sie Gerüche mit dezenten Duftkerzen oder Raumsprays. Bei starkem Zigarettengeruch kann professionelles Reinigen oder Streichen notwendig sein.

Viele Verkäufer sparen am falschen Ende. Eine tropfende Armatur für 50 Euro reparieren zu lassen erscheint ihnen unnötig, da der neue Besitzer ohnehin alles nach eigenem Geschmack gestalten wird. Doch solche Kleinigkeiten signalisieren mangelnde Pflege und lassen Käufer an der gesamten Bausubstanz zweifeln. Für wenige hundert Euro können Sie den Gesamteindruck erheblich verbessern und einen um tausende Euro höheren Preis erzielen.

Ein Fehler bei bewohnten Objekten ist es, die Immobilie nicht konsequent in Show-Zustand zu halten. Einmal aufräumen reicht nicht, wenn die nächste Besichtigung erst in zwei Wochen stattfindet und Sie in der Zwischenzeit normal dort leben. Sie müssen jeden Tag so leben, als könnte jeden Moment eine Besichtigung stattfinden. Das ist anstrengend, aber notwendig für den Erfolg. Viele Verkäufer ziehen deshalb während der Vermarktungsphase vorübergehend aus.

[fs-toc-h2]6. Professionelles Home Staging oder DIY: Was passt zu Ihnen?

Die Entscheidung zwischen professioneller Unterstützung und Eigenregie hängt von mehreren Faktoren ab. Beide Wege haben ihre Berechtigung, und die richtige Wahl spart Geld oder bringt bessere Ergebnisse.

Professionelles Home Staging durch einen zertifizierten Experten bietet maximale Wirkung. Home Stager verfügen über Erfahrung, geschultes Auge für Raumgestaltung und Zugang zu hochwertigen Mietmöbeln. Sie wissen genau, welche Farben und Einrichtungsstile aktuell gefragt sind und welche Zielgruppe angesprochen werden soll. Die Inszenierung wird optimal auf die Immobilie abgestimmt und professionell umgesetzt. Zudem sparen Sie als Verkäufer Zeit und Mühe, da der Experte die gesamte Arbeit übernimmt.

Der Nachteil sind die Kosten. Je nach Paket und Objektgröße fallen mehrere hundert bis mehrere tausend Euro an. Bei sehr hochwertigen Immobilien oder schwierigen Verkaufssituationen lohnt sich diese Investition praktisch immer. Bei kleineren, gut geschnittenen Wohnungen in gefragter Lage kann sie jedoch überdimensioniert sein. Hier reichen oft einfachere Maßnahmen aus.

DIY-Home-Staging in Eigenregie spart Kosten und gibt Ihnen volle Kontrolle. Mit den richtigen Tipps und etwas Geschick können Sie viele Maßnahmen selbst umsetzen. Entrümpeln, Aufräumen, Streichen und Dekorieren sind keine Raketenwissenschaft. Inspiration finden Sie in Einrichtungsmagazinen, auf Pinterest oder bei Immobilienportalen, wo Sie sehen, wie andere Objekte inszeniert sind. Mietmöbel können Sie auch privat anmieten, wenn auch zu höheren Kosten als Profis zahlen.

Wann professionelle Hilfe sinnvoll ist:

• Bei hochpreisigen Immobilien über 400.000 Euro
• Wenn die Immobilie schwer verkäuflich ist oder lange auf dem Markt steht
• Bei leerstehenden Objekten, die komplett möbliert werden müssen
• Wenn Ihnen Zeit, Kraft oder das gestalterische Geschick fehlen

DIY-Home-Staging funktioniert gut bei kleineren, bewohnten Objekten in guter Lage. Wenn Sie selbst Geschmack und ein Gespür für Raumgestaltung haben, können Sie mit begrenztem Budget gute Ergebnisse erzielen. Investieren Sie einige hundert Euro in neue Kissen, Pflanzen, Bilderrahmen und Lampen. Streichen Sie vergilbte Wände weiß und räumen Sie konsequent auf. Bitten Sie Freunde um ehrliche Meinung und setzen Sie deren Feedback um.

Ein guter Mittelweg ist die Kombination aus beidem: Buchen Sie eine professionelle Beratung für 200 bis 400 Euro. Der Home Stager besichtigt Ihre Immobilie, erstellt eine detaillierte To-Do-Liste und gibt konkrete Empfehlungen. Diese setzen Sie dann in Eigenregie um. So profitieren Sie vom Expertenwissen, sparen aber die Kosten für die Umsetzung. Gerade für unerfahrene Verkäufer ist dies oft der beste Weg.

Moderne digitale Lösungen bieten eine weitere Alternative. Einige Dienstleister und Immobilienportale bieten virtuelle Inszenierung per Künstlicher Intelligenz an. Leere Räume werden digital möbliert und wirken auf Fotos einladend. Diese Lösung kostet nur einen Bruchteil echten Home Stagings, funktioniert aber nur für Fotos im Exposé. Bei realen Besichtigungen sehen Interessenten dann leere Räume, was zu Enttäuschungen führen kann. Virtuelle Inszenierung eignet sich daher nur ergänzend, nicht als Ersatz für echtes Staging.

‍