Immobilie erben - was nun? Der komplette Ratgeber für Erben

Eine Immobilie zu erben ist häufig mit gemischten Gefühlen verbunden. Auf der einen Seite steht die Erinnerung an einen geliebten Menschen, auf der anderen Seite türmen sich plötzlich Fragen und Aufgaben auf. Was muss ich jetzt als Erstes tun? Welche Fristen muss ich beachten? Und vor allem: Was mache ich mit dem geerbten Haus oder der Wohnung?

Keine Sorge, Sie sind mit diesen Fragen nicht allein. Bei etwa jedem zweiten Nachlass in Deutschland gehört mittlerweile eine Immobilie dazu. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Planung und etwas Struktur lassen sich die notwendigen Schritte gut bewältigen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, worauf es ankommt und welche Entscheidungen Sie treffen müssen.

[fs-toc-h2]1. Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Zunächst einmal: Durchatmen. Sie haben etwas Zeit, um sich zu orientieren. Allerdings tickt die Uhr, denn für wichtige Entscheidungen gelten gesetzliche Fristen. Hier erfahren Sie, was jetzt wirklich wichtig ist.

[fs-toc-h2]2. Erbe annehmen oder ausschlagen? Eine wichtige Entscheidung

Beim Erben gilt das Prinzip "alles oder nichts". Sie erben nicht nur die Immobilie, sondern den gesamten Nachlass – einschließlich möglicher Schulden. Genau deshalb sollten Sie sich zunächst einen Überblick über die Vermögenslage verschaffen.

Verschaffen Sie sich schnell Klarheit über diese Punkte:

• Ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet?
• Gibt es weitere Verbindlichkeiten des Verstorbenen?
• Übersteigen die Schulden den Wert der Immobilie?
• Welche laufenden Kosten entstehen durch die Immobilie?

Die Ausschlagungsfrist beträgt nur sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Sollten Sie oder der Verstorbene im Ausland gelebt haben, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. Diese Frist ist knapp bemessen, handeln Sie also zügig. Ein Blick ins Grundbuch gibt Ihnen erste Aufschlüsse über mögliche Belastungen der Immobilie.

Manchmal macht das Ausschlagen des Erbes tatsächlich Sinn. Etwa dann, wenn die Sanierungskosten den Wert der Immobilie übersteigen oder wenn hohe Schulden den Nachlass belasten. Auch bei eigener Verschuldung kann die Erbausschlagung sinnvoll sein, damit die Immobilie nicht an Ihre Gläubiger fällt. In komplexen Fällen sollten Sie unbedingt einen Fachanwalt für Erbrecht hinzuziehen.

[fs-toc-h2]3. Erbschein beantragen und Grundbuch berichtigen

Haben Sie sich entschieden, das Erbe anzunehmen? Dann werden Sie mit dem Tod des Erblassers automatisch Eigentümer der Immobilie. Im Grundbuch steht allerdings noch der Verstorbene als Eigentümer. Das muss geändert werden.

So gehen Sie vor:

• Beantragen Sie beim Nachlassgericht einen Erbschein oder legen Sie ein notarielles Testament vor
• Reichen Sie den Erbschein zusammen mit der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt ein
• Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei
• Nach Ablauf dieser Frist können Kosten entstehen

Der Erbschein dient als offizieller Nachweis Ihrer Erbenstellung. Er kostet Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten. In manchen Fällen kann auf den Erbschein verzichtet werden, etwa wenn Sie ein notarielles Testament vorweisen können. Das spart Zeit und Geld. Lassen Sie sich hierzu am besten beraten.

[fs-toc-h2]3. Erbschaftssteuer – was Sie wissen müssen

Das Finanzamt denkt bei Erbschaften automatisch mit. Die Erbschaftssteuer ist ein Thema, das Sie nicht ignorieren können. Aber keine Panik: Es gibt Freibeträge und Ausnahmen, die Ihnen zugutekommen können.

[fs-toc-h2]4. Freibeträge und steuerliche Besonderheiten

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Wert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Je näher Sie verwandt waren, desto höher ist Ihr persönlicher Freibetrag.

Diese Freibeträge gelten aktuell:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Alle übrigen Personen: 20.000 Euro

Überschreitet der Wert der Immobilie diese Freibeträge, wird auf den darüber liegenden Betrag Erbschaftssteuer fällig. Die Steuersätze staffeln sich je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 7 und 50 Prozent. Sie müssen die Erbschaft innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen.

[fs-toc-h2]5. Steuerbefreiung bei Eigennutzung

Hier kommt die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Ehepartner oder Kind des Verstorbenen vollständig von der Erbschaftssteuer befreit werden.

Voraussetzungen für die Steuerbefreiung:

• Die Immobilie wurde vom Verstorbenen bis zu seinem Tod selbst bewohnt
• Sie ziehen nach dem Erbfall unverzüglich in die Immobilie ein
• Sie bewohnen die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst
• Bei Kindern darf die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter betragen

Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre oder ziehen vorzeitig aus, wird die Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben. Nur bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit macht das Finanzamt eine Ausnahme. Planen Sie also langfristig, wenn Sie die Steuerbefreiung nutzen möchten.

Bei vermieteten Immobilien gibt es ebenfalls eine steuerliche Vergünstigung: Hier werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts zur Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen.

[fs-toc-h2]6. Ihre Optionen: Was tun mit der geerbten Immobilie?

Jetzt wird es konkret. Sie haben drei Hauptoptionen: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Jede Möglichkeit hat ihre Vor- und Nachteile. Welche für Sie die richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab.

[fs-toc-h2]7. Selbstnutzung – das eigene Zuhause

Der emotionale Aspekt spielt hier oft eine große Rolle. Vielleicht ist es das Elternhaus, in dem Sie aufgewachsen sind? Die Selbstnutzung bietet neben der Steuerersparnis weitere Vorteile: Sie sparen künftige Mietkosten und haben ein eigenes Dach über dem Kopf.

Prüfen Sie diese Faktoren:

• Passt die Lage zu Ihrem Lebens- und Arbeitsalltag?
• Entspricht der Zustand der Immobilie Ihren Wohnvorstellungen?
• Können Sie eventuelle Sanierungskosten stemmen?
• Ist die Immobilie für Ihre Lebenssituation geeignet?

Bedenken Sie: Eine Immobilie bindet Kapital und verursacht laufende Kosten für Instandhaltung, Versicherungen und Energie. Sanierungen können schnell teuer werden. Rechnen Sie daher realistisch und erstellen Sie einen Finanzplan. Manchmal entpuppt sich das vermeintliche Schnäppchen als Kostenfalle.

[fs-toc-h2]8. Vermietung – die Immobilie als Einnahmequelle

Die Vermietung kann eine attraktive Option sein, besonders wenn die Immobilie bereits vermietet ist oder sich in guter Lage befindet. Sie erzielen regelmäßige Mieteinnahmen und profitieren von der Wertsteigerung.

Das sollten Sie bei der Vermietung beachten:

• Bestehende Mietverträge gehen auf Sie als neuen Eigentümer über
• Sie tragen die Verantwortung als Vermieter mit allen Pflichten
• Mieteinnahmen müssen versteuert werden
• Instandhaltungskosten bleiben bei Ihnen

Als Vermieter müssen Sie sich um Reparaturen kümmern, Nebenkostenabrechnungen erstellen und bei Problemen ansprechbar sein. Das kostet Zeit und Nerven. Viele Eigentümer beauftragen deshalb eine Hausverwaltung. Die kostet zwar Geld, nimmt Ihnen aber viel Arbeit ab. Prüfen Sie auch, ob die erzielbare Miete in einem guten Verhältnis zum Wert der Immobilie steht.

[fs-toc-h2]9. Verkauf – schneller Abschluss mit Liquidität

Der Verkauf ist oft die unkomplizierteste Lösung, besonders wenn Sie die Immobilie nicht nutzen möchten oder können. Sie erhalten liquides Kapital und müssen sich nicht um Verwaltung oder Instandhaltung kümmern.

Vor dem Verkauf sollten Sie klären:

• Was ist die Immobilie tatsächlich wert?
• Wie ist die aktuelle Marktsituation in der Region?
• Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
• Fällt Spekulationssteuer an?

Ein seriöser Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Bewertung und Vermarktung. Gerade in emotional belastenden Situationen ist professionelle Unterstützung wertvoll. Achten Sie darauf, dass alle erforderlichen Unterlagen vollständig sind: Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauzeichnungen und bei Eigentumswohnungen auch die Teilungserklärung.

Wichtig beim Verkauf: Wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, kann Spekulationssteuer anfallen. Bei eigener Nutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren entfällt diese jedoch.

[fs-toc-h2]10. Besondere Situation: Die Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das klingt zunächst harmlos, kann aber zur Herausforderung werden. Denn alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden.

[fs-toc-h2]11. Gemeinsam entscheiden oder auseinandergehen?

In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben zusammen. Keiner kann allein über das Haus verfügen. Das erfordert Absprachen und manchmal auch Kompromisse. Nicht immer sind sich alle einig, was mit der Immobilie geschehen soll.

Diese Lösungen gibt es:

• Realteilung: Die Immobilie wird aufgeteilt (bei Mehrfamilienhäusern möglich)
• Auszahlung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus
• Gemeinsamer Verkauf: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös aufgeteilt
• Teilungsversteigerung: Als letzter Ausweg bei anhaltender Uneinigkeit

Die Teilungsversteigerung sollte wirklich die letzte Option sein. Sie ist mit hohen Kosten verbunden und führt meist zu einem Verkaufspreis unter dem Marktwert. Alle Beteiligten verlieren dabei Geld. Versuchen Sie daher zunächst, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Bei einer Auszahlung muss der Wert der Immobilie exakt ermittelt werden. Ein unabhängiger Gutachter kann hier Streit vermeiden. Die ausscheidenden Miterben erhalten ihren Anteil am Verkehrswert ausgezahlt. Der übernehmende Erbe muss dafür natürlich die nötige finanzielle Grundlage haben.

[fs-toc-h2]12. Finanzierung bei Übernahme der Immobilie

Wenn Sie die Immobilie von Ihren Miterben übernehmen möchten, müssen Sie diese auszahlen. Nicht jeder hat so viel Geld auf der hohen Kante. Eine Finanzierung ist aber möglich.

Berücksichtigen Sie bei der Finanzierung:

• Der Verkehrswert der Immobilie bestimmt die Auszahlungshöhe
• Banken finanzieren oft bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts
• Eigenkapital verbessert die Konditionen
• Ihre Bonität muss für die Kreditaufnahme ausreichen

Lassen Sie sich verschiedene Finanzierungsangebote einholen und vergleichen Sie diese sorgfältig. Die monatliche Belastung sollte langfristig tragbar sein. Bedenken Sie dabei auch laufende Nebenkosten und mögliche Sanierungsausgaben.

[fs-toc-h2]13. Bewertung der Immobilie – was ist sie wirklich wert?

Egal ob Verkauf, Vermietung oder Auszahlung von Miterben: Der Wert der Immobilie ist die zentrale Größe. Doch wie ermittelt man diesen überhaupt?

[fs-toc-h2]14. Professionelle Wertermittlung

Für die Erbschaftssteuer benötigt das Finanzamt eine Wertangabe. Auch bei Verkauf oder Auszahlung von Miterben ist der exakte Wert entscheidend. Eine professionelle Bewertung lohnt sich also in jedem Fall.

Verschiedene Verfahren der Wertermittlung:

• Vergleichswertverfahren: Orientierung an ähnlichen Immobilien in der Region
• Ertragswertverfahren: Berechnung auf Basis der erzielbaren Miete
• Sachwertverfahren: Ermittlung anhand von Gebäudewert und Grundstückswert

Ein Immobiliengutachter oder erfahrener Makler kennt die lokalen Besonderheiten und berücksichtigt alle wertbildenden Faktoren. Dazu gehören Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstücksgröße und die aktuelle Marktsituation. Die Kosten für ein Gutachten sind meist gut investiert.

Übrigens: Der Verkehrswert ist nicht gleichbedeutend mit dem Kaufpreis. Beim Verkauf kommt es auf Verhandlungsgeschick, Präsentation und den richtigen Zeitpunkt an. Ein guter Makler holt oft mehr heraus, als Sie es allein könnten.

[fs-toc-h2]15. Ihr Partner bei der Immobilienerbschaft

Eine geerbte Immobilie bringt viele Aufgaben mit sich. Sie müssen Entscheidungen treffen, Fristen einhalten und rechtliche wie steuerliche Aspekte beachten. Das kann überwältigend sein, besonders in einer emotional belastenden Situation.

Seit über 30 Jahren begleiten wir Menschen in der Region Werne und Umgebung bei allen Fragen rund um Immobilien. Unsere Erfahrung zeigt: Mit der richtigen Beratung und einem klaren Plan lassen sich auch komplexe Erbschaftssituationen gut meistern.

Wir unterstützen Sie bei allen Schritten – von der Wertermittlung über die Beratung zur besten Nutzung bis hin zur professionellen Vermarktung. Dabei arbeiten wir eng mit Notaren, Steuerberatern und Anwälten zusammen. So erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand und können sich darauf verlassen, dass nichts übersehen wird.

Unser Service geht über die reine Maklertätigkeit hinaus. Wir geben Ihnen Empfehlungen zu Finanzierung, Energieausweis und behördlichen Angelegenheiten. Denn wir verstehen uns nicht nur als Makler, sondern als Ihr serviceorientierter Berater in allen Immobilienfragen.