Immobilien als Altersvorsorge - lohnt sich das?

Die gesetzliche Rente wird für viele Menschen nicht ausreichen, um den gewohnten Lebensstandard im Alter zu halten. Private Vorsorge ist daher wichtiger denn je. Viele denken dabei an eine Immobilie. Der Gedanke klingt verlockend: Im Alter keine Miete mehr zahlen müssen und in den eigenen vier Wänden wohnen. Doch ist eine Immobilie wirklich die ideale Altersvorsorge? In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile diese Form der Altersvorsorge bietet, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und ob sich der Kauf einer Immobilie für Ihre persönliche Situation lohnt.

[fs-toc-h2]1. Warum Immobilien als Altersvorsorge so beliebt sind

Das Eigenheim gilt in Deutschland traditionell als sichere Geldanlage. Viele Menschen verbinden mit dem Gedanken an Betongold vor allem Sicherheit und Stabilität. Anders als abstrakte Sparprodukte können Sie eine Immobilie anfassen und darin wohnen. Das schafft ein gutes Gefühl.

In Zeiten niedriger Zinsen auf Sparbücher und andere klassische Sparformen suchen Anleger nach Alternativen. Immobilien erscheinen dann besonders attraktiv. Der Hauptgedanke dabei ist einfach: Statt monatlich Miete an einen Vermieter zu zahlen, investieren Sie das Geld in Ihre eigene Immobilie. Nach Abbezahlung des Kredits wohnen Sie dann mietfrei.

Laut einer Studie des Forschungsinstituts Empirica haben Immobilienbesitzer zum Renteneintritt ein deutlich höheres Nettovermögen als Mieter. Dieser Unterschied kann bis zum Fünffachen betragen. Das liegt vor allem am kontinuierlichen Vermögensaufbau durch Tilgung der Finanzierung und an Wertsteigerungen der Immobilie über die Jahre.

[fs-toc-h2]2. Die wichtigsten Vorteile im Überblick

Eine Immobilie als Altersvorsorge bringt mehrere überzeugende Vorteile mit sich. Der offensichtlichste Pluspunkt ist das mietfreie Wohnen im Alter. Wenn Ihre Rente knapp ausfällt, sparen Sie sich die monatliche Mietbelastung. Das kann mehrere hundert Euro pro Monat ausmachen und verschafft Ihnen finanzielle Freiheit.

Immobilien bieten zudem einen wirksamen Inflationsschutz. Während Geld durch Inflation an Kaufkraft verliert, behalten Sachwerte wie Immobilien ihren Wert tendenziell. Bei steigenden Lebenshaltungskosten erhöhen sich in der Regel auch die Immobilienpreise und Mieten. Ihr Vermögen bleibt so real erhalten.

Der Vermögensaufbau erfolgt bei Immobilien quasi automatisch:

• Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil des Kredits
• Das Eigenkapital in der Immobilie wächst kontinuierlich
• Wertsteigerungen in guten Lagen erhöhen Ihr Vermögen zusätzlich
• Nach Abbezahlung gehört Ihnen die Immobilie komplett

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, profitieren Sie von regelmäßigen Mieteinnahmen. Diese können Ihre gesetzliche Rente aufstocken und Ihnen zusätzlichen finanziellen Spielraum verschaffen. Bei mehreren vermieteten Objekten lässt sich damit ein attraktives passives Einkommen im Alter aufbauen.

Ein weiterer Vorteil ist die Unabhängigkeit. Als Eigentümer müssen Sie sich keine Sorgen über Mieterhöhungen oder Kündigungen wegen Eigenbedarf machen. Ihr Lebensmittelpunkt bleibt Ihnen sicher, auch wenn Sie aus dem Arbeitsleben ausscheiden.

[fs-toc-h2]3. Die Nachteile und Risiken ehrlich betrachtet

So verlockend die Vorteile auch sind, eine Immobilie als Altersvorsorge bringt auch erhebliche Nachteile und Risiken mit sich. Diese sollten Sie unbedingt kennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Ein großer Kostenfaktor sind die laufenden Ausgaben. Selbst wenn die Finanzierung abbezahlt ist, fallen weiterhin Kosten an. Instandhaltungsrücklagen sind unerlässlich, denn Dächer müssen erneuert, Heizungen ausgetauscht und Fassaden saniert werden. Experten empfehlen, monatlich mindestens einen Euro pro Quadratmeter für Instandhaltung zurückzulegen.

Hinzu kommen die regulären Nebenkosten:

• Grundsteuer
• Versicherungen
• Müllabfuhr
• Strom, Wasser, Heizung
• Eventuell Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen

Diese Kosten können schnell mehrere hundert Euro monatlich ausmachen. Von der Immobilie allein können Sie sich nicht ernähren. Wenn Ihre Rente zu niedrig ausfällt, um diese laufenden Kosten zu decken, müssen Sie im schlimmsten Fall die Immobilie wieder verkaufen.

Das Klumpenrisiko ist ein weiterer kritischer Punkt. Mit dem Kauf einer Immobilie stecken Sie Ihr gesamtes Vermögen in ein einziges Objekt. Diese mangelnde Risikostreuung kann gefährlich werden. Wenn die Immobilie an Wert verliert oder sich die Lage verschlechtert, verlieren Sie einen großen Teil Ihres Vermögens.

Immobilien sind zudem wenig liquide. Sie können eine Immobilie nicht einfach teilweise verkaufen, wenn Sie kurzfristig Geld benötigen. Ein Verkauf dauert Monate und ist mit Kosten verbunden. In Notfällen fehlt Ihnen dadurch die finanzielle Flexibilität.

Auch die Wertstabilität ist nicht garantiert. Zwar steigen Immobilienpreise in guten Lagen oft, doch Wertverluste sind möglich. Das Gebäude selbst verliert durch Alterung kontinuierlich an Wert. Nur das Grundstück kann langfristig im Wert steigen. Änderungen in der Infrastruktur oder demografische Entwicklungen können den Wert Ihrer Immobilie negativ beeinflussen.

[fs-toc-h2]4. Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit eine Immobilie als Altersvorsorge wirklich funktioniert, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigste Regel lautet: Die Finanzierung muss vor dem Renteneintritt vollständig abgezahlt sein. Wenn Sie im Ruhestand noch Kredite tilgen müssen, fehlt Ihnen genau das Geld, das Sie eigentlich durch mietfreies Wohnen sparen wollten.

Ausreichend Eigenkapital ist für einen soliden Start unerlässlich. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren können. Besser sind 30 Prozent oder mehr. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto niedriger fallen die monatlichen Raten aus und desto schneller haben Sie die Immobilie abbezahlt.

Die Lage entscheidet maßgeblich über den Erfolg Ihrer Investition:

• Gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten
• Ärztliche Versorgung in der Nähe
• Öffentliche Verkehrsanbindung
• Stabile oder wachsende Bevölkerungsentwicklung

Achten Sie auch auf die Barrierefreiheit. Im Alter könnten Treppen zum Problem werden. Eine ebenerdige Wohnung oder ein Haus mit der Möglichkeit zum barrierefreien Umbau ist langfristig die bessere Wahl.

Ihre persönliche Situation spielt eine wichtige Rolle. Ein sicherer Arbeitsplatz ist für die langjährige Finanzierung wichtig. Beginnen Sie möglichst früh mit dem Immobilienkauf, idealerweise mit Anfang bis Mitte 30. So haben Sie genug Zeit, die Finanzierung bis zum Renteneintritt abzuschließen.

[fs-toc-h2]5. Verschiedene Nutzungsmodelle für Ihre Immobilie

Sie haben mehrere Möglichkeiten, wie Sie eine Immobilie für Ihre Altersvorsorge nutzen können. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile.

Beim selbst genutzten Eigenheim wohnen Sie von Anfang an in Ihrer Immobilie. Dieses Modell ist besonders beliebt, da Sie sofort von Ihrem Eigentum profitieren. Sie sparen die Miete, können nach Ihren Wünschen renovieren und haben im Alter ein schuldenfreies Zuhause. Der Nachteil ist, dass Sie keine Mieteinnahmen erzielen und bei einem Ortswechsel die Immobilie verkaufen oder vermieten müssen.

Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage funktioniert anders. Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus ausschließlich zur Vermietung und leben selbst weiter zur Miete. Die Mieteinnahmen helfen bei der Tilgung des Kredits. Im Alter haben Sie dann zusätzliche Einkünfte neben Ihrer Rente. Bedenken Sie aber, dass Sie Mieteinnahmen versteuern müssen und als Vermieter Pflichten haben:

• Instandhaltung und Reparaturen
• Mietersuche und Mieterverwaltung
• Umgang mit Mietausfällen
• Zeit und Nerven für die Vermietung

Ein kombiniertes Modell kann ebenfalls sinnvoll sein. Sie kaufen eine größere Immobilie, vermieten einen Teil und bewohnen den anderen selbst. Oder Sie wohnen zunächst selbst in der Immobilie und vermieten sie später im Alter. Umgekehrt können Sie auch erst vermieten und bei Renteneintritt selbst einziehen.

Der Verkauf im Alter ist eine weitere Option. Sie kaufen früh eine Immobilie, wohnen darin und verkaufen sie im Ruhestand. Mit dem Erlös können Sie in eine kleinere, altersgerechte Wohnung ziehen und haben zusätzliches Kapital zur Verfügung. Vorteil: Wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten haben, ist der Verkaufserlös steuerfrei.

[fs-toc-h2]6. Warum die Immobilie nur ein Baustein sein sollte

So attraktiv eine Immobilie als Altersvorsorge auch erscheinen mag, Experten raten dringend davon ab, ausschließlich auf diese Karte zu setzen. Eine gut durchdachte Altersvorsorge basiert auf mehreren Säulen.

Das Klumpenrisiko haben wir bereits erwähnt. Wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen in eine Immobilie stecken, fehlt Ihnen die Risikostreuung. Was passiert, wenn die Immobilie an Wert verliert oder Sie sie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr halten können? Ohne weitere finanzielle Reserven stehen Sie dann möglicherweise vor großen Problemen.

Eine selbst genutzte Immobilie bringt Ihnen zwar Wohnkomfort, aber kein zusätzliches Einkommen. Sie müssen trotzdem Ihre Nebenkosten, Lebensmittel und andere Ausgaben finanzieren können. Dafür brauchen Sie liquide Mittel aus anderen Quellen.

Kombinieren Sie Ihre Immobilie idealerweise mit anderen Vorsorgeformen:

• Private Rentenversicherung für regelmäßige Zahlungen
• ETF-Sparplan für flexibles und breit gestreutes Vermögen
• Riester-Rente mit staatlicher Förderung
• Betriebliche Altersvorsorge vom Arbeitgeber

Diese Diversifikation schützt Sie vor Risiken und gibt Ihnen finanzielle Flexibilität. Sollten unvorhergesehene Kosten anfallen, haben Sie verschiedene Töpfe, aus denen Sie schöpfen können.

Auch aus steuerlicher Sicht kann eine Mischung sinnvoll sein. Verschiedene Anlageformen werden unterschiedlich besteuert. Mit einer geschickten Kombination können Sie Ihre Steuerlast im Alter optimieren.

[fs-toc-h2]7. Praktische Tipps für die Umsetzung

Wenn Sie sich für eine Immobilie als Teil Ihrer Altersvorsorge entscheiden, beherzigen Sie folgende Tipps. Planen Sie realistisch und rechnen Sie konservativ. Kalkulieren Sie alle Kosten ein, auch zukünftige Renovierungen und mögliche Leerstandszeiten bei vermieteten Objekten. Lassen Sie sich nicht von zu optimistischen Annahmen verleiten.

Achten Sie auf eine solide Finanzierung mit angemessenen Raten. Die monatliche Belastung sollte 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. Sonst bleibt zu wenig Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben und Lebensqualität.

Nutzen Sie staatliche Förderungen wie Wohnriester, wenn Sie dafür berechtigt sind. Diese Programme können die Finanzierung erleichtern und Ihnen helfen, schneller schuldenfrei zu werden.

Bilden Sie von Anfang an Rücklagen für Instandhaltung. Diese Reserve ist essenziell und darf nicht vernachlässigt werden. Legen Sie das Geld auf ein separates Konto, damit es wirklich für Reparaturen zur Verfügung steht.

Lassen Sie sich umfassend beraten, sowohl zu Finanzierungsmöglichkeiten als auch zur Immobilienauswahl. Ein erfahrener Makler und ein Finanzberater können wertvolle Hinweise geben und Fehler vermeiden helfen.