Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital - Chancen und Risiken

Sie haben eine attraktive Immobilie in Werne oder Umgebung gefunden und möchten schnell zuschlagen? Oder die Immobilienpreise steigen so rasant, dass weiteres Sparen keinen Sinn macht? In solchen Situationen kann eine Vollfinanzierung verlockend erscheinen.

Eine Immobilienfinanzierung ohne eigene Mittel birgt sowohl Chancen als auch erhebliche Risiken. Banken verlangen für diese Art der Finanzierung besondere Voraussetzungen. Sie müssen über ein hohes Einkommen verfügen und eine ausgezeichnete Bonität nachweisen. Zudem sollte die Immobilie in sehr gutem Zustand sein und sich in attraktiver Lage befinden.

Der Weg ins Eigenheim ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden geeignet. Die höheren Kosten und Risiken müssen Sie genau kennen und einkalkulieren.

[fs-toc-h2]1. 100 Prozent vs. 110 Prozent Finanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es zwei grundlegende Varianten. Die Unterscheidung ist wichtig für Ihre Kostenkalkulation.

Bei der 100-Prozent-Finanzierung deckt der Kredit ausschließlich den Kaufpreis der Immobilie ab. Die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren zahlen Sie aus eigener Tasche. Diese Variante wird von Banken eher akzeptiert.

Die 110-Prozent-Finanzierung geht noch einen Schritt weiter:

• Bank finanziert den kompletten Kaufpreis
• Alle Nebenkosten werden mitfinanziert
• Sie bringen überhaupt kein eigenes Geld ein
• Höchstes Risiko für Bank und Kreditnehmer

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind beträchtlich. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kommen schnell 30.000 bis 40.000 Euro zusammen. Diese Summe zusätzlich zu finanzieren, erhöht Ihre monatliche Belastung deutlich.

Nebenkosten im Detail

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen zahlen Sie beispielsweise 6,5 Prozent.

Notarkosten schlagen mit circa 1,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Der Grundbucheintrag kostet etwa 0,5 Prozent. Maklergebühren fallen bei Einschaltung eines Maklers mit bis zu 7 Prozent an, werden aber meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

[fs-toc-h2]2. Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung ist längst nicht für jeden möglich. Banken prüfen Ihre persönliche Situation sehr genau. Drei Faktoren sind dabei entscheidend.

Sie benötigen ein überdurchschnittlich hohes Einkommen. Die monatlichen Raten bei einer Vollfinanzierung fallen deutlich höher aus als bei einer klassischen Finanzierung. Sie müssen diese Belastung sicher tragen können.

Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis ist praktisch Pflicht:

• Festanstellung mit unbefristetem Vertrag bevorzugt
• Probezeit sollte bereits abgeschlossen sein
• Selbstständige haben es deutlich schwerer
• Zweites Einkommen im Haushalt verbessert Chancen

Ihre Bonität muss einwandfrei sein. Ein makelloser Schufa-Score ist unerlässlich. Negative Einträge oder laufende Kredite verringern Ihre Chancen erheblich. Die Bank möchte sichergehen, dass Sie auch in schwierigen Zeiten Ihre Raten zahlen können.

Die Immobilie spielt eine zentrale Rolle

Die Immobilie selbst muss bestimmte Kriterien erfüllen. Sie sollte in gefragter Lage liegen und in sehr gutem Zustand sein. Im Falle einer Zwangsversteigerung möchte die Bank ihr Geld zurückbekommen. Eine attraktive Immobilie lässt sich leichter verkaufen.

Zusätzlich empfehlenswert sind finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben, junges Alter mit langer Restarbeitszeit, positive Karriereaussichten mit Gehaltssteigerungen und eine Absicherung durch Berufsunfähigkeitsversicherung.

[fs-toc-h2]3. Nachteile einer Vollfinanzierung

Bevor Sie sich für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, müssen Sie die Nachteile kennen. Diese wiegen schwer und können langfristige Konsequenzen haben.

[fs-toc-h2]4. Höhere Zinsen und längere Laufzeit

Der größte Nachteil sind die höheren Zinsen. Banken stufen Vollfinanzierungen als riskanter ein und verlangen dafür einen Aufschlag. Der Zinsunterschied mag auf den ersten Blick gering erscheinen, summiert sich aber über die Laufzeit zu beträchtlichen Mehrkosten.

Ein weiterer Nachteil ist die längere Kreditlaufzeit. Da Sie eine höhere Summe finanzieren, benötigen Sie mehr Zeit zur Rückzahlung:

• Längere Bindung an die Immobilie
• Höheres Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung
• Mehr Gesamtzinsen über die Laufzeit
• Spätere Schuldenfreiheit

Die monatliche Belastung fällt erheblich höher aus. Bei einer Vollfinanzierung zahlen Sie nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch für die Nebenkosten Zinsen. Das kann Ihr Budget stark belasten.

Risiko der Überschuldung

Verlieren Sie Ihren Job oder fallen Sie längere Zeit krankheitsbedingt aus, können Sie schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Ohne Eigenkapital-Puffer haben Sie kaum Reserven.

Die Immobilie ist zu Beginn weniger wert als Ihre Schulden. Bei einem Verkauf würden Sie zunächst draufzahlen. Diese Situation nennt man negative Equity – ein erhebliches Risiko.

[fs-toc-h2]5. Vorteile trotz aller Risiken

Trotz aller Risiken gibt es auch Situationen, in denen eine Vollfinanzierung durchaus sinnvoll sein kann. Diese Vorteile sollten Sie kennen.

Der größte Vorteil ist die Möglichkeit zum sofortigen Handeln. Sie müssen nicht jahrelang Eigenkapital ansparen, während die Immobilienpreise möglicherweise weiter steigen. Gerade in Zeiten steigender Preise kann dies ein entscheidender Faktor sein.

Ihr vorhandenes Eigenkapital bleibt verfügbar:

• Rücklagen bleiben als finanzielle Reserve
• Geld kann anderweitig investiert werden
• Andere Anlagen bringen möglicherweise höhere Renditen
• Liquidität für unvorhergesehene Ausgaben

Sie profitieren von der Hebelwirkung. Mit wenig oder keinem eigenen Geld können Sie eine wertvolle Immobilie erwerben. Steigt der Wert der Immobilie, gehört Ihnen der gesamte Wertzuwachs.

Für gut verdienende Berufseinsteiger kann eine Vollfinanzierung der schnellste Weg ins Eigenheim sein. Statt Miete zu zahlen und gleichzeitig Eigenkapital anzusparen, zahlen Sie direkt für Ihre eigene Immobilie.

[fs-toc-h2]6. Kostenvergleich mit Rechenbeispielen

Konkrete Zahlen zeigen die Unterschiede deutlicher als jede Theorie. Schauen wir uns an, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalquoten auf Ihre Finanzierung auswirken.

[fs-toc-h2]7. Drei Szenarien im direkten Vergleich

Wir vergleichen drei Varianten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Alle Beispiele nutzen eine 15-jährige Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung.

Klassische Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital:

Kaufpreis: 300.000 Euro, Nebenkosten: 30.000 Euro, Eigenkapital: 90.000 Euro, Darlehenssumme: 240.000 Euro, Zinssatz: 3,5 Prozent, Monatliche Rate: 1.300 Euro, Restschuld nach 15 Jahren: 146.500 Euro.

100-Prozent-Finanzierung:

Kaufpreis: 300.000 Euro, Nebenkosten: 30.000 Euro selbst bezahlt, Eigenkapital: 30.000 Euro, Darlehenssumme: 300.000 Euro, Zinssatz: 3,9 Prozent, Monatliche Rate: 1.725 Euro, Restschuld nach 15 Jahren: 189.000 Euro.

110-Prozent-Vollfinanzierung:

Kaufpreis: 300.000 Euro, Nebenkosten: 30.000 Euro mitfinanziert, Eigenkapital: 0 Euro, Darlehenssumme: 330.000 Euro, Zinssatz: 4,2 Prozent, Monatliche Rate: 1.980 Euro, Restschuld nach 15 Jahren: 211.200 Euro.

Was bedeuten diese Zahlen konkret?

Die Vollfinanzierung kostet Sie monatlich 680 Euro mehr als die klassische Variante. Über 15 Jahre summiert sich das auf über 122.000 Euro Mehrbelastung. Zudem ist Ihre Restschuld deutlich höher, was die Anschlussfinanzierung teurer macht.

Der Unterschied zwischen 100-Prozent und 110-Prozent-Finanzierung beträgt monatlich 255 Euro. Diese Differenz zeigt, wie teuer die Mitfinanzierung der Nebenkosten ist.

[fs-toc-h2]8. Wann Vollfinanzierung trotzdem sinnvoll ist

Es gibt durchaus Situationen, in denen eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die richtige Entscheidung sein kann. Prüfen Sie, ob einer dieser Fälle auf Sie zutrifft.

Sie haben ein sehr hohes und sicheres Einkommen. Wenn Sie problemlos die höheren Raten stemmen können und noch genug finanziellen Spielraum haben, spricht wenig gegen eine Vollfinanzierung:

• Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst
• Unkündbare Verträge mit Besitzstandswahrung
• Hohes Haushaltseinkommen über 7.000 Euro netto
• Karriereaussichten mit weiteren Gehaltssteigerungen

Die Immobilienpreise steigen rasant. In Regionen mit stark steigenden Preisen kann es sinnvoller sein, jetzt zu kaufen statt zu warten. Wenn die Preise jährlich um fünf Prozent steigen, kostet Sie das Warten auf Eigenkapital mehr als die höheren Zinsen.

Alternative Investitionsmöglichkeiten

Sie haben Eigenkapital, möchten es aber nicht einsetzen. Vielleicht haben Sie eine gewinnbringende Kapitalanlage oder möchten finanzielle Reserven für andere Zwecke behalten. Wenn Ihre Alternativinvestition höhere Renditen bringt als die Mehrkosten der Vollfinanzierung, kann dies wirtschaftlich sinnvoll sein.

Die Zinsen sind historisch niedrig. Bei sehr günstigen Zinsen kann auch eine Vollfinanzierung attraktiv sein. Wichtig ist dann aber eine lange Zinsbindung, um sich die niedrigen Konditionen dauerhaft zu sichern.

[fs-toc-h2]9. Praktische Umsetzung der Vollfinanzierung

Sie haben sich für eine Vollfinanzierung entschieden oder ziehen sie ernsthaft in Betracht? Diese Tipps helfen Ihnen bei der optimalen Umsetzung.

[fs-toc-h2]10. Anbietervergleich und Konditionssuche

Vergleichen Sie mehrere Anbieter gründlich. Nicht jede Bank bietet Vollfinanzierungen an, und die Konditionen unterscheiden sich erheblich. Ein Zinsunterschied von nur 0,2 Prozent kann über die Laufzeit mehrere tausend Euro ausmachen.

Wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung:

• Mindestens 15 Jahre Zinsbindung empfohlen
• Besser 20 Jahre für maximale Sicherheit
• Hohes Zinsänderungsrisiko bei Vollfinanzierung
• Planungssicherheit wichtiger als bei klassischer Finanzierung

Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme. So können Sie die Restschuld schneller reduzieren, wenn Sie unverhofft zu Geld kommen.

Tilgungshöhe strategisch wählen

Tilgen Sie so viel wie möglich. Eine höhere Tilgung reduziert die Laufzeit und spart Zinsen. Bei einer Vollfinanzierung sollten Sie mindestens drei Prozent tilgen, besser mehr.

Eine professionelle Beratung durch erfahrene Experten kann sich hier besonders auszahlen. Die Vollfinanzierung ist komplex und fehleranfällig.

[fs-toc-h2]11. Chancen auf Bewilligung verbessern

Banken sind bei Vollfinanzierungen wählerisch. Mit diesen Maßnahmen erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Zusage erheblich.

Optimieren Sie Ihren Schufa-Score. Prüfen Sie Ihre Schufa-Auskunft auf Fehler und lassen Sie ungerechtfertigte negative Einträge löschen. Zahlen Sie kleinere Kredite ab, um Ihre Bonität zu verbessern.

Dokumentieren Sie Ihr Einkommen lückenlos:

• Gehaltsabrechnungen der letzten zwölf Monate
• Arbeitsvertrag mit Gehaltsentwicklung
• Bei Selbstständigen: Steuerbescheide mehrerer Jahre
• Nachweis über Zusatzeinkommen und Boni

Suchen Sie eine Immobilie in Top-Lage. Je attraktiver die Immobilie und je besser die Lage, desto eher wird die Bank finanzieren. Eine Immobilie in gefragter Wohnlage lässt sich im Notfall leichter verkaufen.

Zusätzliche Sicherheiten schaffen

Bringen Sie einen zweiten Kreditnehmer ins Spiel. Mit einem Partner oder Mitantragsteller verdoppeln Sie das verfügbare Einkommen und senken das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank.

Bieten Sie zusätzliche Sicherheiten an. Haben Sie andere Vermögenswerte wie eine Lebensversicherung oder ein bereits abbezahltes Grundstück? Diese können als zusätzliche Sicherheit dienen.

[fs-toc-h2]12. Typische Fehler vermeiden

Bei der Vollfinanzierung lauern einige Fallstricke. Wer diese kennt, kann sie umgehen und böse Überraschungen vermeiden.

Realistische Kalkulation

Unterschätzen Sie nicht die monatliche Belastung. Rechnen Sie realistisch, welche Rate Sie dauerhaft stemmen können. Berücksichtigen Sie dabei auch Kosten für Instandhaltung, Versicherungen und eine finanzielle Reserve.

Vernachlässigen Sie die Anschlussfinanzierung nicht:

• Nach Ablauf der Zinsbindung neue Konditionen
• Steigende Zinsen können teuer werden
• Hohe Restschuld erhöht das Risiko
• Frühzeitig Anschlussfinanzierung planen

Verzichten Sie nicht auf eine Risikoabsicherung. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist bei einer Vollfinanzierung besonders wichtig. Auch eine Risikolebensversicherung sollten Sie in Erwägung ziehen.

Laufende Kosten einkalkulieren

Vergessen Sie die laufenden Kosten nicht. Neben der Kreditrate fallen Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom und Heizung an. Bei einem Haus kommen Gartenpflege und Winterdienst hinzu.

Lassen Sie sich nicht von niedrigen Anfangsraten blenden. Manche Angebote locken mit niedrigen Raten in den ersten Jahren. Achten Sie darauf, was danach kommt.