Mehrfamilienhaus als Investment: Chancen und Risiken im Überblick

Sie überlegen, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren? Dann sind Sie nicht allein. Immer mehr Privatanleger entdecken diese Anlageform für sich. Und das aus gutem Grund: Mehrfamilienhäuser versprechen attraktive Renditen und bieten gleichzeitig eine gewisse Planungssicherheit.

Doch wie bei jeder Investition gilt: Ohne fundiertes Wissen geht es nicht. Die Entscheidung für ein Mehrfamilienhaus sollte wohlüberlegt sein. Sie bringt nicht nur Chancen mit sich, sondern auch Verantwortung und potenzielle Stolpersteine. In diesem Ratgeber beleuchten wir beide Seiten der Medaille.

Eines vorweg: Ein Mehrfamilienhaus ist kein Selbstläufer. Aber mit der richtigen Vorbereitung kann es zu einem wertvollen Baustein Ihres Vermögensaufbaus werden.

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[fs-toc-h2]1. Die größten Vorteile eines Mehrfamilienhauses

Ein Mehrfamilienhaus als Investment punktet mit zahlreichen Vorteilen. Der offensichtlichste: Sie erzielen nicht nur eine, sondern mehrere Mieteinnahmen gleichzeitig. Das sorgt für einen kontinuierlichen Cashflow und macht diese Anlageform besonders attraktiv.

Besonders interessant ist die Risikostreuung. Fällt eine Mieteinnahme temporär aus, springen die anderen Wohnungen ein. Anders als bei einer Eigentumswohnung stehen Sie nicht plötzlich ohne jegliche Einnahmen da. Diese Diversifikation innerhalb eines einzigen Objekts ist ein gewichtiger Pluspunkt.

Die wichtigsten Vorteile im Detail:

• Mehrere Einnahmequellen unter einem Dach sorgen für stabile Erträge
• Höhere Gesamtrendite im Vergleich zu einzelnen Eigentumswohnungen
• Wertsteigerungspotenzial der gesamten Immobilie über die Jahre
• Inflationsschutz durch Sachwertinvestition und anpassbare Mieten

Dazu kommen steuerliche Aspekte, die nicht zu unterschätzen sind. Sie können die Anschaffungskosten über Jahre abschreiben und viele laufende Kosten steuerlich geltend machen. Bei vermieteten Immobilien wirken sich Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und sogar Reisekosten zur Immobilie mindernd auf Ihre Steuerlast aus.

Ein weiterer Vorteil: Sie haben die volle Kontrolle. Im Gegensatz zu Fonds oder anderen indirekten Investments entscheiden Sie selbst über Sanierungen, Mieterhöhungen und langfristige Strategien. Diese Eigenverantwortung mag zunächst einschüchtern, gibt Ihnen aber auch alle Gestaltungsmöglichkeiten in die Hand.

[fs-toc-h2]2. Die Risiken sollten Sie kennen

Jetzt wird es ernst: Auch Mehrfamilienhäuser bergen Risiken, die Sie nicht ausblenden sollten. Der erste große Punkt ist der Kapitaleinsatz. Ein Mehrfamilienhaus kostet deutlich mehr als eine einzelne Wohnung. Entsprechend höher fällt die Kreditlast aus, sollten Sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen.

Der Verwaltungsaufwand wird oft unterschätzt. Mehrere Mietparteien bedeuten mehrere Ansprechpartner, mehrere Nebenkostenabrechnungen und potenziell auch mehr Konflikte. Wer sich damit nicht auseinandersetzen möchte, muss eine Hausverwaltung beauftragen – was zusätzliche Kosten verursacht.

Typische Risiken auf einen Blick:

• Leerstandsrisiko bei schwieriger Marktlage oder ungünstiger Lage
• Mietausfälle durch zahlungsunfähige oder unwillige Mieter
• Unerwartete Instandhaltungskosten bei älteren Objekten
• Komplexere Verwaltung mit höherem Zeitaufwand

Besonders ärgerlich sind unvorhersehbare Reparaturen. Eine defekte Heizungsanlage oder ein undichtes Dach können schnell fünfstellige Beträge verschlingen. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien sollten Sie daher immer eine Rücklage einplanen. Experten empfehlen mindestens zehn Prozent der Jahreskaltmiete als Reserve.

Auch rechtliche Änderungen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen. Denken Sie an Mietpreisbremsen, verschärfte Energiestandards oder neue Vorschriften im Mietrecht. Solche Entwicklungen lassen sich kaum vorhersehen und können die Rentabilität beeinflussen.

Nicht zuletzt spielt die Marktentwicklung eine Rolle. In schrumpfenden Regionen sinkt die Nachfrage nach Wohnraum, was zu Leerständen und fallenden Preisen führen kann. Eine gründliche Standortanalyse ist daher unverzichtbar.

[fs-toc-h2]3. Für wen eignet sich diese Anlageform?

Ein Mehrfamilienhaus ist nicht für jeden die richtige Wahl. Diese Investition erfordert mehr als nur Kapital – sie verlangt auch Zeit, Nerven und ein gewisses Maß an Erfahrung. Einsteiger ohne jegliche Immobilienkenntnisse sollten sich gut überlegen, ob sie direkt mit einem Mehrfamilienhaus beginnen möchten.

Idealerweise bringen Sie bereits Erfahrung mit Immobilien mit. Vielleicht haben Sie selbst schon eine Wohnung vermietet oder kennen sich mit Immobilienmärkten aus. Auch kaufmännisches Denken hilft enorm, denn am Ende geht es um Zahlen, Renditen und wirtschaftliche Entscheidungen.

Das sollten Sie mitbringen:

• Ausreichend Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten
• Langfristige finanzielle Stabilität für Durststrecken
• Bereitschaft zur aktiven Verwaltung oder Budget für Hausverwaltung
• Grundkenntnisse in Immobilienwirtschaft und Mietrecht

Auch die zeitliche Komponente dürfen Sie nicht unterschätzen. Selbst mit Hausverwaltung müssen Sie sich um wichtige Entscheidungen kümmern. Von der Auswahl neuer Mieter bis zur Planung von Sanierungen – als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung.

Besonders gut eignet sich ein Mehrfamilienhaus für Anleger, die auf langfristige Vermögensbildung setzen. Kurzfristige Spekulationsgewinne sind hier eher die Ausnahme. Stattdessen profitieren Sie über Jahre und Jahrzehnte von stetigen Einnahmen und einer potenziellen Wertsteigerung.

Finanzielle Belastbarkeit ist ein Muss. Sie sollten auch mehrere Monate Mietausfall oder unerwartete Reparaturen stemmen können, ohne in finanzielle Schieflage zu geraten. Eine solide Finanzplanung mit Puffer ist Ihr bester Schutz vor bösen Überraschungen.

[fs-toc-h2]4. Worauf Sie beim Kauf achten sollten

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses will gut vorbereitet sein. Die Lage steht dabei an oberster Stelle. Eine Immobilie in schrumpfender Region wird langfristig kaum erfolgreich sein – egal wie günstig der Kaufpreis erscheint. Prüfen Sie daher genau die demografische Entwicklung, die Infrastruktur und die wirtschaftliche Perspektive der Region.

Der Zustand der Immobilie entscheidet über künftige Kosten. Ein Schnäppchen kann sich schnell als Kostenfalle entpuppen, wenn umfangreiche Sanierungen anstehen. Lassen Sie das Objekt unbedingt von einem Bausachverständigen prüfen. Die paar hundert Euro für das Gutachten können Sie vor teuren Fehlinvestitionen bewahren.

Die wichtigsten Kaufkriterien:

• Standort mit positiver Bevölkerungsentwicklung und guter Anbindung
• Bausubstanz und Zustand der technischen Anlagen
• Aktuelle Vermietungssituation und Mieterprofil
• Realistische Renditeerwartung basierend auf Marktmieten

Auch das bestehende Mieterprofil verdient Ihre Aufmerksamkeit. Sind die Wohnungen aktuell vermietet? Wie hoch sind die Mieten im Vergleich zum örtlichen Durchschnitt? Gibt es Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse? Diese Informationen sollten Sie vor dem Kauf kennen.

Die Renditeberechnung ist das A und O. Ermitteln Sie die Bruttomietrendite, aber vergessen Sie nicht die Nebenkosten. Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Grundsteuer und Versicherungen schmälern den Gewinn erheblich. Eine realistische Nettomietrendite von vier bis sechs Prozent gilt bei Mehrfamilienhäusern als gut.

Vergessen Sie auch nicht die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren summieren sich schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld sollte zusätzlich zum Eigenkapital verfügbar sein.

[fs-toc-h2]5. So kalkulieren Sie Ihre Rendite richtig

Die Renditeberechnung erscheint zunächst kompliziert, ist aber mit der richtigen Herangehensweise gut machbar. Beginnen Sie mit den jährlichen Mieteinnahmen aller Wohnungen. Davon ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten ab: Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Rücklagen.

Wichtig ist, realistisch zu kalkulieren. Planen Sie einen Leerstand von mindestens fünf Prozent ein, auch wenn aktuell alle Wohnungen vermietet sind. Für Instandhaltung rechnen Sie mindestens ein bis zwei Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Bei älteren Objekten eher mehr.

Die Finanzierung beeinflusst Ihre Rendite erheblich. Bei fremdfinanzierten Immobilien spricht man vom Leverage-Effekt: Solange die Rendite höher ist als der Kreditzins, verstärkt die Fremdfinanzierung Ihren Gewinn. Allerdings funktioniert dieser Effekt auch in die andere Richtung, wenn die Kosten höher ausfallen als erwartet.

Vergessen Sie nicht die steuerliche Seite. Die Abschreibung können Sie über viele Jahre nutzen und Ihre Steuerlast senken. Bei Altbauten sind es zwei Prozent pro Jahr, bei Neubauten sogar mehr. Diese steuerlichen Vorteile verbessern Ihre Nettorendite spürbar.

[fs-toc-h2]6. Wie Ihnen Josef Holtrup Immobilien weiterhelfen kann

Die Entscheidung für ein Mehrfamilienhaus ist komplex. Umso wichtiger ist ein erfahrener Partner an Ihrer Seite. Seit über 30 Jahren begleitet Josef Holtrup Immobilien Käufer und Verkäufer im Raum Werne bei ihren Immobilienvorhaben.

Wir verstehen uns nicht nur als Makler, sondern als umfassender Berater. Das bedeutet: Wir unterstützen Sie auch bei Fragen zu Finanzierung, Notar, Behörden und Energieausweis. Gerade beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sind solche Zusatzleistungen Gold wert.

Unsere Beständigkeit spricht für sich. Der regionale Grundstücksmarkt ist seit drei Jahrzehnten unser Geschäftsfeld. Diese Erfahrung nutzen wir, um Ihnen die bestmögliche Beratung zu bieten. Ihr Mehrfamilienhaus ist bei uns in guten Händen – von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe.