Mietrendite berechnen - so funktioniert's

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, möchte wissen: Lohnt sich das Investment? Die Antwort liefert die Mietrendite. Diese Kennzahl zeigt Ihnen auf einen Blick, wie rentabel Ihre vermietete Immobilie arbeitet und ob sich der Kauf wirtschaftlich rechnet.

Die Mietrendite setzt Ihre Mieteinnahmen ins Verhältnis zum investierten Kapital. Sie ist damit das wichtigste Werkzeug, um verschiedene Immobilien objektiv zu vergleichen und fundierte Kaufentscheidungen zu treffen. Besonders wenn Sie eine Finanzierung aufnehmen, spielt die Mietrendite eine zentrale Rolle: Sie zeigt, ob die Mieteinnahmen ausreichen, um Zins und Tilgung zu decken.

In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie die Mietrendite korrekt berechnen. Sie lernen den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite kennen und erhalten konkrete Rechenbeispiele aus der Praxis.

[fs-toc-h2]1. Bruttomietrendite: Der schnelle Überblick

Die Bruttomietrendite eignet sich perfekt für einen ersten Eindruck. Sie lässt sich schnell berechnen und hilft Ihnen dabei, potenzielle Investitionsobjekte vorzuselektieren.

Die Formel zur Berechnung:

Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 = Bruttomietrendite in Prozent

So gehen Sie vor:

Multiplizieren Sie die monatliche Kaltmiete mit 12, um die Jahreskaltmiete zu erhalten. Wichtig ist dabei: Verwenden Sie nur die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Denn nur dieser Teil fließt tatsächlich an Sie als Vermieter. Teilen Sie nun die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit 100, um die Rendite in Prozent zu erhalten.

Ein konkretes Beispiel:

Eine Eigentumswohnung in Werne kostet 180.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 750 Euro. Die Jahreskaltmiete liegt damit bei 9.000 Euro. Die Berechnung sieht folgendermaßen aus: 9.000 Euro geteilt durch 180.000 Euro mal 100 = 5,0 Prozent Bruttomietrendite.

Diese Zahl gibt Ihnen eine erste Orientierung. Allerdings berücksichtigt die Bruttomietrendite weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben. Für eine realistische Einschätzung benötigen Sie daher die Nettomietrendite.

[fs-toc-h2]2. Nettomietrendite: Das realistische Bild

Die Nettomietrendite liefert deutlich präzisere Ergebnisse als die Bruttorendite. Sie bezieht alle relevanten Kosten mit ein und zeigt Ihnen, wie viel tatsächlich von Ihren Mieteinnahmen übrig bleibt.

Diese Kosten müssen Sie berücksichtigen:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklercourtage
• Hausverwaltungskosten: Falls Sie eine professionelle Verwaltung beauftragen
• Instandhaltungskosten: Reparaturen und Modernisierungen
• Instandhaltungsrücklage: Finanzielle Vorsorge für größere Sanierungen

In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent. Hinzu kommen etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Bei einer Immobilie für 180.000 Euro belaufen sich die Kaufnebenkosten damit auf rund 14.400 bis 15.300 Euro.

Die Formel zur Berechnung:

Jahresreinertrag geteilt durch Gesamtinvestition mal 100 = Nettomietrendite in Prozent

Zunächst ermitteln Sie den Jahresreinertrag. Dieser ergibt sich aus der Jahreskaltmiete abzüglich aller nicht-umlagefähigen Kosten.

Ein ausführliches Rechenbeispiel:

Unsere Beispielwohnung kostet 180.000 Euro Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten betragen 15.000 Euro. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 195.000 Euro. Die Jahreskaltmiete beträgt 9.000 Euro.

Von dieser Jahreskaltmiete ziehen Sie nun folgende jährliche Kosten ab:

• Hausverwaltung: 360 Euro
• Instandhaltungskosten: 900 Euro
• Instandhaltungsrücklage: 1.800 Euro

Der Jahresreinertrag beträgt somit: 9.000 Euro minus 3.060 Euro = 5.940 Euro

Die Nettomietrendite berechnet sich dann: 5.940 Euro geteilt durch 195.000 Euro mal 100 = 3,05 Prozent

Dieses Ergebnis zeigt Ihnen die tatsächliche Rendite Ihrer Investition nach Abzug aller wesentlichen Kosten.

[fs-toc-h2]3. Ab welcher Rendite lohnt sich der Kauf?

Die Frage nach der guten Rendite lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt stark von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab.

Richtwerte für die Bruttomietrendite:

Eine Bruttomietrendite von mindestens 4 bis 5 Prozent gilt als solide Ausgangsbasis. In gefragten Lagen wie Werne oder Umgebung sind oft 3,5 bis 4,5 Prozent realistisch. Deutlich höhere Renditen gehen häufig mit einem erhöhten Risiko oder höherem Sanierungsaufwand einher.

Richtwerte für die Nettomietrendite:

Bei der Nettomietrendite sollten Sie mindestens 3 Prozent anstreben. Werte ab 3,5 Prozent sind attraktiv. Liegt die Nettomietrendite darunter, wird es schwierig, langfristig wirtschaftlich zu arbeiten – besonders wenn Sie die Immobilie finanzieren.

Wichtig ist: Die Rendite allein entscheidet nicht über den Erfolg Ihrer Investition. Weitere Faktoren spielen eine wichtige Rolle:

• Die Lage und Entwicklungsperspektive der Region
• Der Zustand der Immobilie und anstehende Sanierungen
• Die Nachfrage nach Mietwohnungen vor Ort
• Die Bonität und Zuverlässigkeit der Mieter
• Mögliche Wertsteigerungen der Immobilie

[fs-toc-h2]4. Mietrendite und Finanzierung

Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, müssen Sie zusätzlich zur Rendite die monatliche Kreditbelastung im Blick behalten. Die entscheidende Frage lautet: Decken die Mieteinnahmen Zins und Tilgung?

Ein Finanzierungsbeispiel:

Sie kaufen die Beispielwohnung für 195.000 Euro Gesamtinvestition. Sie bringen 45.000 Euro Eigenkapital ein und finanzieren 150.000 Euro mit einem Darlehen zu 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung.

Die jährliche Kreditbelastung beträgt: 150.000 Euro mal 5,5 Prozent = 8.250 Euro. Das entspricht 687,50 Euro pro Monat. Ihr Jahresreinertrag aus der Vermietung liegt bei 5.940 Euro. Sie müssen also jährlich 2.310 Euro aus eigener Tasche zuschießen, um das Darlehen zu bedienen.

In diesem Fall wäre die Finanzierung zunächst nicht selbsttragend. Allerdings: Mit jeder Tilgungsrate wächst Ihr Eigenkapital. Zudem können Sie Mieterhöhungen vornehmen. Nach einigen Jahren kann sich die Rechnung deutlich verbessern.

[fs-toc-h2]5. Weitere wichtige Faktoren

Die Mietrendite gibt Ihnen einen guten ersten Anhaltspunkt. Für eine umfassende Bewertung sollten Sie jedoch weitere Aspekte berücksichtigen:

Wertsteigerungspotenzial: Eine Immobilie in guter Lage kann im Wert steigen und so zusätzliche Rendite bringen. Gerade in Regionen mit positiver Bevölkerungsentwicklung sind Wertsteigerungen realistisch.

Steuerliche Aspekte: Als Vermieter können Sie verschiedene Kosten steuerlich geltend machen. Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltungskosten mindern Ihre Steuerlast. Dies verbessert die tatsächliche Rendite nach Steuern.

Leerstandsrisiko: Planen Sie einen Puffer für mögliche Mietausfälle ein. In stark nachgefragten Lagen ist das Risiko geringer als in strukturschwachen Regionen.

Instandhaltungsrücklage: Unterschätzen Sie nicht die langfristigen Instandhaltungskosten. Als Faustregel gelten etwa 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Rücklagen.

[fs-toc-h2]6. So optimieren Sie Ihre Mietrendite

Ihre Mietrendite ist nicht in Stein gemeißelt. Mit klugen Entscheidungen können Sie die Rentabilität Ihrer Immobilie verbessern:

Beim Kauf verhandeln: Bereits ein um 5 Prozent niedrigerer Kaufpreis verbessert Ihre Rendite spürbar. Nutzen Sie Spielräume bei Verhandlungen.

Modernisierung durchdenken: Sinnvolle Modernisierungen erhöhen den Wohnwert und rechtfertigen höhere Mieten. Achten Sie dabei auf ein gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Verwaltungskosten optimieren: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Hausverwaltungen. Hier lassen sich oft einige hundert Euro pro Jahr einsparen.

Mietspiegel im Blick behalten: Prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Miete noch marktgerecht ist. Bei Neuvermietungen können Sie die Miete an das aktuelle Niveau anpassen.