Nachfrage nach Eigentumswohnungen – lohnt sich der Kauf noch?

Sie spielen mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu kaufen? Dann stellen Sie sich vermutlich genau diese Frage. Nach turbulenten Jahren am Immobilienmarkt kehrt 2025 wieder Ruhe ein. Die Preise stabilisieren sich, die Zinsen bleiben moderat. Doch bedeutet das automatisch, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist?

Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab: Ihrer persönlichen Situation, der Region, in der Sie kaufen möchten, und Ihren langfristigen Zielen. Der Markt hat sich verändert. Die Niedrigzinsphase ist vorbei, gleichzeitig sind die Preise nicht mehr auf Rekordniveau.

In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige zur aktuellen Marktsituation. Wir zeigen Ihnen, wo sich der Kauf lohnt und wo Sie besser noch warten. Außerdem beleuchten wir die ewige Frage: Kaufen oder Mieten? Am Ende können Sie fundiert entscheiden, ob 2025 Ihr Immobilienjahr wird.

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[fs-toc-h2]Aktuelle Marktsituation 2025 im Überblick

Preisentwicklung: Trendwende nach dem Einbruch

Nach zwei Jahren Preisrückgang zeigt der Markt wieder nach oben. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die Richtung stimmt wieder.

Besonders interessant: Die Preise liegen immer noch unter den Höchstständen von 2022. Eine Wohnung, die damals 350.000 Euro gekostet hätte, bekommen Sie heute vielleicht für 320.000 Euro. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter. Im Schnitt um fünf Prozent jährlich.

Die durchschnittlichen Kaufpreise variieren stark:

• Bundesweiter Durchschnitt: circa 3.420 Euro pro Quadratmeter
• München (teuerste Stadt): etwa 7.440 Euro pro Quadratmeter
• Dortmund (günstigste Großstadt): rund 2.300 Euro pro Quadratmeter
• Mittelstädte wie Werne: zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter

Was bedeutet das konkret? Eine 80 Quadratmeter Wohnung kostet in München fast 600.000 Euro. In Dortmund zahlen Sie für die gleiche Größe keine 185.000 Euro. Der Standort macht den Unterschied.

[fs-toc-h2]Zinsentwicklung: Stabil auf moderatem Niveau

Die Bauzinsen haben sich beruhigt. Nach dem Schock 2022, als die Zinsen von einem auf vier Prozent hochschossen, liegt das Niveau jetzt bei 3,3 bis 3,5 Prozent. Das ist deutlich höher als während der Nullzinsphase, aber historisch betrachtet immer noch günstig.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied deutlich. Bei einem Kredit von 300.000 Euro zahlen Sie:

• Bei einem Prozent Zinsen: 3.000 Euro Zinsen pro Jahr
• Bei 3,5 Prozent Zinsen: 10.500 Euro Zinsen pro Jahr

Das sind 7.500 Euro Unterschied. Pro Jahr wohlgemerkt. Über die Laufzeit des Kredits summiert sich das erheblich. Dennoch: Die Zinsen sind stabil. Experten erwarten für 2025 keine großen Sprünge nach oben oder unten.

Wichtig ist die richtige Strategie bei der Finanzierung. Lange Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren sichern das aktuelle Niveau. So schützen Sie sich vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft.

[fs-toc-h2]Nachfrage 2025: Der Markt belebt sich wieder

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zieht deutlich an. Die Kontaktanfragen sind 2024 um 28 Prozent in Großstädten gestiegen. Im Umland sogar um 22 Prozent. Das zeigt: Die Menschen wollen wieder kaufen.

Warum jetzt? Mehrere Gründe spielen zusammen. Die gesunkenen Preise machen Immobilien erschwinglicher. Die stabilen Zinsen ermutigen zur Finanzierung. Und viele befürchten, dass die Preise bald wieder stärker steigen.

Besonders gefragt sind energieeffiziente Wohnungen. Der Unterschied ist beachtlich: Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A erzielen im Schnitt 650 Euro pro Quadratmeter mehr als solche mit Klasse D oder E. Bei einer 80 Quadratmeter Wohnung sind das 52.000 Euro Unterschied.

[fs-toc-h2]Regionale Unterschiede: Wo lohnt sich der Kauf?

Großstädte: Hohe Preise, stabile Nachfrage

In den Metropolen bleiben die Preise hoch. München, Hamburg und Frankfurt führen die Liste an. Dafür bieten diese Städte Sicherheit. Die Nachfrage ist konstant, Leerstand praktisch unbekannt. Als Kapitalanlage durchaus interessant.

Die Top 5 teuersten Städte:

• München: 7.440 Euro pro Quadratmeter
• Hamburg: 5.980 Euro pro Quadratmeter
• Frankfurt: 5.560 Euro pro Quadratmeter
• Stuttgart: 4.890 Euro pro Quadratmeter
• Berlin: 4.650 Euro pro Quadratmeter

In diesen Städten haben die Preise 2024 wieder angezogen. München verzeichnete ein Plus von 6,5 Prozent. Das Preisniveau liegt fast wieder auf Rekordhöhe. Wer hier kauft, zahlt Premiumpreise. Dafür winkt langfristige Wertstabilität.

[fs-toc-h2]Mittelstädte: Versteckte Perlen mit Potenzial

Spannender wird es in mittleren Städten. Leipzig, Potsdam oder Duisburg zeigten 2024 Preissteigerungen von bis zu sieben Prozent. Gleichzeitig liegen die Quadratmeterpreise deutlich unter denen der Metropolen.

Leipzig beispielsweise kostet im Schnitt 2.390 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Drittel von München. Die Stadt wächst, zieht junge Menschen an und bietet Arbeitsplätze. Genau die Mischung, die Immobilien wertvoll macht.

Auch in Nordrhein-Westfalen gibt es interessante Regionen. Münster, Bielefeld oder die Region um Werne bieten solide Preise bei guter Infrastruktur. Hier bekommen Sie mehr Wohnung fürs Geld als in den Metropolen.

[fs-toc-h2]Ländliche Regionen: Günstig, aber mit Risiken

Auf dem Land sind die Preise am niedrigsten. Oft unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Das klingt verlockend. Doch Vorsicht: Niedrige Preise haben Gründe.

In schrumpfenden Regionen fehlt die Nachfrage. Wer dort kauft, hat später Probleme beim Verkauf. Die Wertsteigerung bleibt aus, schlimmstenfalls sinkt der Wert. Als Kapitalanlage ungeeignet.

Anders sieht es im Speckgürtel von Städten aus. Wer im Umland einer wachsenden Stadt kauft, profitiert von niedrigeren Preisen bei guter Anbindung. Viele Familien ziehen genau dorthin. Mehr Platz, weniger Kosten, trotzdem nah an der Stadt.

[fs-toc-h2]Kaufen versus Mieten: Der ehrliche Vergleich

Die Rechnung: Was kostet was?

Nehmen wir eine 80 Quadratmeter Wohnung in einer mittleren Stadt. Kaufpreis etwa 250.000 Euro. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung liegt bei 800 Euro monatlich.

Variante 1: Kaufen

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer): 25.000 Euro
• Eigenkapital (20 Prozent): 55.000 Euro
• Kredit: 220.000 Euro
• Monatliche Rate bei 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung: circa 1.010 Euro
• Plus Hausgeld: circa 250 Euro
• Gesamtbelastung: 1.260 Euro pro Monat

Variante 2: Mieten

• Kaltmiete: 800 Euro
• Nebenkosten: circa 200 Euro
• Gesamtbelastung: 1.000 Euro pro Monat

Mieten ist erstmal günstiger. Doch diese Rechnung greift zu kurz. Beim Kauf zahlen Sie Ihr Eigentum ab. Nach 30 Jahren gehört Ihnen die Wohnung. Als Mieter haben Sie nach 30 Jahren 288.000 Euro ausgegeben – und nichts davon bleibt.

[fs-toc-h2]Langfristige Betrachtung: Der Unterschied nach 30 Jahren

Die Zeit arbeitet für Eigentümer. Während die Miete steigt (im Schnitt fünf Prozent pro Jahr), bleibt die Kreditrate konstant. Nach zehn Jahren zahlen Mieter vielleicht 1.300 Euro. Sie als Eigentümer immer noch 1.260 Euro.

Nach 30 Jahren ist der Kredit abbezahlt. Sie zahlen nur noch Hausgeld und Instandhaltung. Vielleicht 400 Euro im Monat. Der Mieter zahlt inzwischen über 3.400 Euro monatlich (bei fünf Prozent jährlicher Steigerung).

Dazu kommt der Wert der Immobilie. Selbst bei moderater Wertsteigerung von einem Prozent pro Jahr ist Ihre Wohnung nach 30 Jahren etwa 340.000 Euro wert. Das ist Ihr Vermögen. Ihre Altersvorsorge.

[fs-toc-h2]Wann sich Mieten lohnt

Trotz dieser Zahlen gibt es Situationen, in denen Mieten sinnvoller ist. Wenn Sie beruflich flexibel bleiben müssen zum Beispiel. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt? Als Mieter kündigen Sie und ziehen um. Als Eigentümer müssen Sie verkaufen oder vermieten.

Auch wenn Sie wenig Eigenkapital haben, kann Mieten besser sein. Eine Vollfinanzierung ist teuer. Die Zinsen sind höher, das Risiko größer. Lieber noch ein paar Jahre sparen und dann mit solidem Eigenkapital kaufen.

Junge Menschen profitieren oft vom Mieten. Die Flexibilität zählt mehr als die Wertsteigerung. Wer noch nicht weiß, wo er langfristig leben möchte, sollte nicht kaufen.

[fs-toc-h2]Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Rendite: Was bringt die Vermietung?

Viele kaufen Eigentumswohnungen nicht zum Selbstbewohnen, sondern als Kapitalanlage. Die Rechnung ist einfach: Sie kaufen eine Wohnung, vermieten sie und kassieren Mieteinnahmen. Die Miete zahlt den Kredit ab. Nach 20 oder 30 Jahren gehört Ihnen eine abbezahlte Immobilie.

Die Rendite hängt vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis ab. Faustregel: Der Kaufpreis sollte maximal das 25-fache der Jahreskaltmiete betragen. Bei 800 Euro Kaltmiete im Monat wären das 9.600 Euro im Jahr. Mal 25 ergibt 240.000 Euro als fairen Kaufpreis.

In Realität liegen die Verhältnisse oft ungünstiger. In München zahlen Sie manchmal das 35-fache der Jahresmiete. Die Rendite ist entsprechend niedrig. In günstigeren Regionen bekommen Sie bessere Verhältnisse.

[fs-toc-h2]Steuervorteile nicht vergessen

Als Vermieter profitieren Sie von Steuervorteilen. Die Zinsen sind absetzbar. Die Abschreibung (AfA) mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei einer 250.000 Euro Wohnung sind das jährlich 5.000 Euro (zwei Prozent).

Auch Reparaturen, Verwaltungskosten und sogar Fahrten zur Wohnung können Sie absetzen. Unterm Strich zahlen Sie weniger Steuern. Das verbessert die Rendite deutlich.

Wichtig: Lassen Sie sich steuerlich beraten. Die Regeln sind komplex. Ein Steuerberater hilft, alle Möglichkeiten auszuschöpfen.

[fs-toc-h2]Risiken ehrlich betrachtet

Wo Rendite winkt, lauern auch Risiken. Leerstand ist das größte Problem. Findet sich kein Mieter, zahlen Sie den Kredit aus eigener Tasche. In beliebten Städten selten ein Thema. In schrumpfenden Regionen ein echtes Risiko.

Auch Mietausfall kann teuer werden. Zahlt der Mieter nicht, haben Sie trotzdem alle Kosten. Eine Rechtschutzversicherung und gründliche Mieterauswahl helfen.

Instandhaltung kostet Geld. Eine neue Heizung, Schönheitsreparaturen, die Modernisierung – all das bezahlen Sie. Planen Sie dafür Rücklagen ein. Mindestens ein Euro pro Quadratmeter und Monat.

[fs-toc-h2]Altersvorsorge: Die Wohnung fürs Alter

Mietfrei im Ruhestand

Sie gehen in Rente, Ihr Einkommen sinkt. Aber Sie haben keine Miete mehr zu zahlen. Das ist Lebensqualität. Viele Rentner leben in ihrer abbezahlten Wohnung deutlich komfortabler als Mieter.

Die Rechnung ist einfach. Wer 1.000 Euro Miete spart, hat effektiv 1.000 Euro mehr im Monat. Bei einer Durchschnittsrente ein enormer Unterschied. Die Eigentumswohnung wird zur besten Altersvorsorge.

Dazu kommt die Unabhängigkeit. Niemand kann Ihnen kündigen. Niemand erhöht die Miete. Sie bleiben in Ihrer vertrauten Umgebung. Das zählt im Alter mehr als Geld.

[fs-toc-h2]Wertsteigerung als Polster

Immobilien steigen langfristig im Wert. Nicht immer, nicht überall. Aber in guten Lagen ist Wertsteigerung wahrscheinlich. Ihre Wohnung wird zum Vermögen, das Sie vererben oder im Notfall verkaufen können.

Selbst bei moderater Wertsteigerung summiert sich das. Eine heute 250.000 Euro teure Wohnung kann in 30 Jahren 450.000 Euro wert sein. Das ist Ihr finanzielles Polster fürs Alter.

Und sollten Sie doch nicht mehr allein wohnen können? Dann verkaufen Sie die Wohnung und ziehen ins Betreute Wohnen. Das Geld aus dem Verkauf finanziert einen komfortablen Lebensabend.

[fs-toc-h2]Alternative: Die Wohnung vermieten

Noch eine Option: Sie ziehen im Alter um, vermieten aber Ihre Wohnung. Die Mieteinnahmen erhöhen Ihre Rente. Gleichzeitig bleibt die Immobilie in Familienbesitz.

Viele Senioren ziehen in kleinere, barrierefreie Wohnungen. Die große Familienwohnung wird vermietet. Eine Win-Win-Situation. Sie haben weniger Arbeit, mehr Einnahmen und bleiben Eigentümer.

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