Nebenkosten beim Immobilienkauf
Warum die Gesamtkosten weit über dem Kaufpreis liegen können
Viele Käufer konzentrieren sich beim Immobilienkauf zunächst ausschließlich auf den Kaufpreis. Doch dieser allein gibt nicht die tatsächliche finanzielle Belastung wieder. Denn beim Erwerb von Haus oder Wohnung fallen eine Reihe von Nebenkosten an, die je nach Bundesland und Kaufpreis mehrere Tausend Euro betragen können. Wer diese Ausgaben nicht von Anfang an in die Finanzplanung einbezieht, riskiert böse Überraschungen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen detailliert, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Sie zukommen und wie hoch diese in der Regel sind.
[fs-toc-h2] 1. Grunderwerbsteuer – der größte Posten unter den Nebenkosten
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf jeder Immobilie fällig und macht den größten Anteil der Nebenkosten aus. Sie wird einmalig gezahlt und richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einem Steuersatz von 6,5 % (z. B. in NRW) fallen allein 19.500 € Grunderwerbsteuer an. Dieser Betrag muss meist wenige Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags an das Finanzamt überwiesen werden.
[fs-toc-h2] 2. Notarkosten und Grundbuchgebühren
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft rechtliche Aspekte und leitet die Eintragungen ins Grundbuch in die Wege.
Die Kosten hierfür betragen in der Regel ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:
- Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Gebühren für die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch
- Kosten für die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken, falls vorhanden
Beispiel:
Bei 300.000 € Kaufpreis sollten Sie mit etwa 4.500 € für Notar und Grundbuch rechnen.
[fs-toc-h2] 3. Maklerprovision – abhängig von Vereinbarung und Bundesland
Wenn ein Makler am Verkauf beteiligt ist, fällt eine Provision an. Seit Ende 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Kauf: Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage in den meisten Fällen.
Die Höhe variiert zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (zuzüglich Mehrwertsteuer), abhängig vom Bundesland und der Vereinbarung.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Maklercourtage von 3,57 % (inkl. MwSt.) für den Käufer ergibt sich ein Betrag von 10.710 €.
[fs-toc-h2] 4. Kosten für Gutachten und Sachverständige
Gerade bei älteren Immobilien ist es sinnvoll, ein Gutachten durch einen unabhängigen Bausachverständigen erstellen zu lassen. Dieser prüft den baulichen Zustand, entdeckt mögliche Mängel und gibt eine realistische Einschätzung zu Sanierungskosten.
Die Kosten liegen je nach Umfang zwischen 500 € und 2.500 €. Dieser Betrag kann sich lohnen, da er Käufer vor unerwarteten Kostenfallen schützt.
[fs-toc-h2] 5. Finanzierungskosten – Gebühren rund um den Kredit
Neben den klassischen Nebenkosten fallen oft auch Finanzierungskosten an. Dazu gehören:
- Bearbeitungsgebühren für die Bank (heute meist unüblich, aber vereinzelt noch vorhanden)
- Kosten für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch (ca. 0,2 % – 0,5 % der Darlehenssumme)
- Kosten für Schätzkosten/Beleihungswertgutachten durch die Bank (oft 200 € – 800 €)
[fs-toc-h2] 6. Umzugs- und Renovierungskosten
Nicht offiziell Teil der Kaufnebenkosten, aber unbedingt einzuplanen:
- Renovierung oder Modernisierung (z. B. Malerarbeiten, neue Böden, Heizungserneuerung)
- Umzugskosten (Transportfirma, Mietwagen, Helfer)
- Möbel- und Ausstattungskosten für das neue Zuhause
Diese Posten können schnell mehrere Tausend Euro betragen und sollten im Budget berücksichtigt werden.
[fs-toc-h2] 7. Übersicht: Typische Nebenkosten in Prozent
- Grunderwerbsteuer: 3,5 – 6,5 %
- Notar & Grundbuch: ca. 1,0 – 1,5 %
- Maklercourtage: 3 – 7 % (hälftig geteilt)
- Gutachten/Sachverständige: 0,2 – 0,8 %
- Finanzierungskosten: variabel (0,2 – 0,5 % für Grundschuld)
In Summe betragen die Nebenkosten beim Immobilienkauf durchschnittlich 10 – 15 % des Kaufpreises.
[fs-toc-h2]Fazit
Beim Immobilienkauf ist es entscheidend, nicht nur den Kaufpreis im Blick zu haben. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und weitere Nebenkosten summieren sich schnell zu einer beträchtlichen Summe. Eine vorausschauende Finanzplanung, die diese Ausgaben von Anfang an berücksichtigt, schützt vor finanziellen Engpässen und schafft Sicherheit für den Schritt ins Eigenheim.
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