Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers: Was Sie wissen müssen

Sie haben den Schritt gewagt und eine Eigentumswohnung erworben. Herzlichen Glückwunsch! Doch mit dem Schlüssel bekommen Sie nicht nur Ihr neues Zuhause überreicht. Sie werden automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft – und das bringt sowohl Rechte als auch Pflichten mit sich.

Viele frischgebackene Wohnungseigentümer sind überrascht, wenn sie feststellen, dass sie nicht einfach nach Lust und Laune schalten und walten können. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben in der Gemeinschaft – und das ist auch gut so. Denn nur mit klaren Spielregeln funktioniert das Miteinander auf Dauer.

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen übersichtlich und praxisnah, was Sie als Wohnungseigentümer dürfen und müssen. So vermeiden Sie typische Fallen und können Ihre Position in der Eigentümergemeinschaft selbstbewusst wahrnehmen.

[fs-toc-h2]1. Das Wohnungseigentumsgesetz: Ihre rechtliche Grundlage

Das WEG gibt es bereits seit 1951. Es wurde zuletzt im Dezember 2020 grundlegend reformiert, um den Anforderungen moderner Wohnformen gerecht zu werden. Dieses Gesetz regelt alle wichtigen Fragen rund um Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Im Kern definiert das WEG drei zentrale Bereiche. Erstens: Was gehört wem? Zweitens: Wer darf was entscheiden? Drittens: Wer zahlt wofür? Ohne diese Grundlagen wäre ein geordnetes Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft kaum möglich. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergänzen das Gesetz um objektspezifische Regelungen.

Mit dem Kauf Ihrer Wohnung erwerben Sie übrigens zweierlei: Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten und bestimmt später auch Ihr Stimmgewicht bei Abstimmungen.

[fs-toc-h2]2. Ihre Rechte als Wohnungseigentümer

Nutzungsrecht: Ihre Wohnung gehört Ihnen

Das wichtigste Recht ist simpel: Sie dürfen Ihre Wohnung nutzen, wie Sie möchten. Sie können selbst einziehen, die Wohnung vermieten oder Verwandten überlassen. In Ihren eigenen vier Wänden sind Sie Herr oder Herrin im Haus.

Allerdings gibt es Grenzen. Die Teilungserklärung kann bestimmte Nutzungen ausschließen – etwa eine gewerbliche Nutzung oder Kurzzeitvermietung an Touristen. Und natürlich dürfen Sie die anderen Eigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus stören.

Praktische Beispiele für Ihr Nutzungsrecht:

• Sie dürfen Ihre Wohnung selbst bewohnen oder vermieten
• Umbaumaßnahmen innerhalb der Wohnung sind möglich
• Die Gestaltung Ihrer Räume liegt in Ihrer Hand
• Niemand kann Sie aus Ihrer Wohnung vertreiben

[fs-toc-h2]3. Mitspracherecht: Ihre Stimme zählt

In der jährlichen Eigentümerversammlung haben Sie ein Stimmrecht. Die Anzahl Ihrer Stimmen richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil, der im Grundbuch eingetragen ist. Hier werden wichtige Entscheidungen getroffen – von der Bestellung des Verwalters bis zur nächsten Sanierung.

Sie dürfen über alle wesentlichen Angelegenheiten mitentscheiden. Das betrifft bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die Hausordnung, den Wirtschaftsplan oder die Bildung von Rücklagen. Beschlüsse, die gegen Ihr Interesse verstoßen, können Sie gerichtlich anfechten.

Die WEG-Reform von 2020 hat Ihre Rechte sogar gestärkt. So können Sie beispielsweise den Einbau einer Ladestation für Ihr E-Auto verlangen. Die Gemeinschaft darf nur noch über die Art der Ausführung entscheiden, nicht mehr grundsätzlich ablehnen.

[fs-toc-h2]4. Auskunfts- und Einsichtsrecht: Transparenz ist Pflicht

Sie haben jederzeit das Recht, Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das umfasst die Jahresabrechnung, alle Belege und Rechnungen, die Beschlusssammlung und den Wirtschaftsplan. Die Hausverwaltung muss Ihnen diese Dokumente auf Anfrage zur Verfügung stellen.

Dieses Recht ist kein nettes Extra, sondern die Grundlage für Ihre Kontrollmöglichkeiten. Nur wenn Sie die Zahlen kennen, können Sie bewerten, ob die Verwaltung ordentlich arbeitet. Weigert sich die Verwaltung, können Sie Ihre Ansprüche notfalls gerichtlich durchsetzen.

[fs-toc-h2]5. Ihre Pflichten als Wohnungseigentümer

Instandhaltung: Pflegen Sie Ihr Eigentum

Sie sind verpflichtet, Ihre Wohnung in gutem Zustand zu halten. Das klingt selbstverständlich, hat aber weitreichende Konsequenzen. Ein Wasserschaden in Ihrer Wohnung, der durch mangelnde Wartung entstanden ist, kann Sie teuer zu stehen kommen.

Die Instandhaltungspflicht gilt für alles, was zu Ihrem Sondereigentum gehört. Das sind in der Regel Böden, Innentüren, Heizkörper, Sanitäreinrichtungen und nicht tragende Innenwände. Vernachlässigen Sie diese Pflicht, können andere Eigentümer Schadensersatz fordern.

Wichtige Instandhaltungsaufgaben:

• Regelmäßige Wartung von Wasserleitungen und Armaturen
• Austausch defekter Dichtungen und Fenster
• Behebung von Feuchteschäden
• Instandsetzung nach Abnutzung

[fs-toc-h2]6. Hausgeld: Ihre monatliche Beteiligung

Die wohl bekannteste Pflicht ist die Zahlung des monatlichen Hausgeldes. Mit diesem Geld werden alle Kosten finanziert, die für die Instandhaltung, Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Die Höhe richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil.

Zum Hausgeld gehören üblicherweise die Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, Hausmeisterdienste, Gartenpflege, Müllgebühren und Rücklagen für künftige Reparaturen. Die genaue Aufschlüsselung finden Sie im Wirtschaftsplan, der jährlich beschlossen wird.

Zahlen Sie das Hausgeld nicht, geraten Sie schnell in Schwierigkeiten. Die Gemeinschaft kann Mahngebühren erheben und im schlimmsten Fall sogar die Zwangsversteigerung Ihrer Wohnung betreiben. Diese Pflicht besteht übrigens auch bei Leerstand – sie endet nicht, nur weil Sie die Wohnung nicht nutzen.

Manchmal reichen die regulären Rücklagen nicht aus. Dann kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Das passiert etwa bei unvorhergesehenen Schäden oder größeren Sanierungen. Auch diese müssen Sie bezahlen, selbst wenn Sie dagegen gestimmt haben.

[fs-toc-h2]7. Duldungspflichten: Manchmal müssen Sie zurückstecken

Sie müssen dulden, dass andere Eigentümer oder beauftragte Handwerker Ihre Wohnung betreten, wenn das für Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum nötig ist. Das kann etwa bei Rohrleitungsarbeiten, Dachsanierungen oder der Installation von Rauchmeldern der Fall sein.

Diese Pflicht gilt auch für Installation und Wartung von Versorgungsleitungen – sei es für Internet, Telefon oder Energieversorgung. Sie dürfen solche Maßnahmen nicht grundlos blockieren. Allerdings haben Sie Anspruch auf rechtzeitige Information und angemessene Terminabsprachen.

Entsteht Ihnen durch die Duldung ein Schaden, der über das unvermeidliche Maß hinausgeht, steht Ihnen ein Ausgleichsanspruch zu. Das wäre etwa der Fall, wenn bei Reparaturarbeiten Ihr hochwertiges Parkett beschädigt wird. Den Ausgleich zahlt die Eigentümergemeinschaft.

[fs-toc-h2]8. Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist für Ihren Alltag enorm wichtig. Sie bestimmt, wer für was zuständig ist und wer welche Kosten trägt. Leider ist die Grenze nicht immer glasklar.

Zum Sondereigentum gehört grundsätzlich alles innerhalb Ihrer Wohnungsgrenzen. Das umfasst Bodenbeläge, Innentüren, Heizkörper, Sanitäreinrichtungen, Fenster von innen und nicht tragende Innenwände. Hier dürfen Sie gestalten und verändern, tragen aber auch die volle Verantwortung.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die allen gemeinsam gehören. Dazu zählen das Grundstück, Außenwände, tragende Wände, das Dach, Treppenhäuser, Aufzüge, Eingangstüren, Fassade und Außenanlagen. Über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung.

Typische Grenzfälle und ihre Lösung:

• Fenster gehören meist zum Gemeinschaftseigentum (Außenansicht)
• Eingangstüren zur Wohnung sind oft Gemeinschaftseigentum
• Versorgungsleitungen sind je nach Lage unterschiedlich zugeordnet
• Die Teilungserklärung gibt im Zweifel Aufschluss

Manche Teile des Gemeinschaftseigentums können mit einem Sondernutzungsrecht versehen sein. Das ist beispielsweise bei einem zugewiesenen Gartenteil oder Stellplatz der Fall. Sie dürfen diese Bereiche dann allein nutzen, das Eigentum bleibt aber bei der Gemeinschaft.

[fs-toc-h2]9. Typische Konfliktfelder und wie Sie damit umgehen

Bauliche Veränderungen: Wo sind die Grenzen?

Ein häufiger Streitpunkt sind Umbaumaßnahmen. Innerhalb Ihrer Wohnung dürfen Sie grundsätzlich umbauen, wie Sie möchten. Sobald aber Gemeinschaftseigentum betroffen ist, brauchen Sie die Zustimmung der anderen Eigentümer.

Ein klassisches Beispiel ist der Balkon. Er gehört meist zum Sondereigentum, die Brüstung und Außenansicht aber zum Gemeinschaftseigentum. Möchten Sie den Balkon verglassen, brauchen Sie deshalb einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die optische Außenwirkung betrifft schließlich alle.

Seit der WEG-Reform haben Sie bei bestimmten Modernisierungen allerdings einen Anspruch auf Zustimmung. Das betrifft Maßnahmen für Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und schnelles Internet. Die Gemeinschaft kann nicht mehr grundsätzlich ablehnen, sondern nur noch über die Ausführung mitentscheiden.

Lärm und Nutzungskonflikte: Wo hört der Spaß auf?

Das Zusammenleben vieler Parteien unter einem Dach birgt Konfliktpotenzial. Lärm ist dabei der Klassiker. Sie dürfen Ihre Wohnung natürlich normal nutzen – dazu gehört auch mal eine Party oder laute Musik zur üblichen Zeit. Dauerlärm oder nächtliche Ruhestörungen müssen die anderen aber nicht dulden.

Die Hausordnung regelt meist die Details. Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Tierhaltung – all das findet sich dort. Als Eigentümer haben Sie die Hausordnung mitbeschlossen und müssen sich daran halten. Das gilt auch für Ihre Mieter, die Sie entsprechend verpflichten müssen.

Bei Nutzungskonflikten hilft oft das Gespräch. Viele Probleme lassen sich durch gegenseitige Rücksichtnahme lösen. Scheitert das, kann die Eigentümerversammlung Maßnahmen beschließen. Im äußersten Fall bleibt der Gang zum Gericht – etwa wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten die anderen erheblich beeinträchtigt.