So läuft der Verkaufsprozess einer Immobilie Schritt für Schritt ab

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und fragen sich, wie der Prozess eigentlich abläuft? Das ist gut nachvollziehbar. Schließlich verkauft man nicht jeden Tag ein Haus oder eine Wohnung. Ein strukturierter Ablauf hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten und am Ende den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Der Verkauf einer Immobilie ist deutlich mehr als nur ein Inserat aufzugeben und auf Käufer zu warten. Es ist ein mehrstufiger Prozess, bei dem viele Details beachtet werden müssen. Von der ersten Wertermittlung über die Vermarktung bis zum Notartermin gibt es einige Stolpersteine, die Sie besser vermeiden sollten.

In diesem Ratgeber führen wir Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Verkaufsprozess. Sie erfahren, welche Phasen auf Sie zukommen, wie lange ein typischer Verkauf dauert und wo ein Makler Sie sinnvoll unterstützen kann. So sind Sie bestens vorbereitet für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

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[fs-toc-h2]1. Die Vorbereitungsphase legt den Grundstein

Bevor Sie Ihre Immobilie überhaupt inserieren, beginnt die wichtigste Phase: die Vorbereitung. Hier werden die Weichen für alles Weitere gestellt. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für diesen Schritt.

Zunächst sollten Sie alle wichtigen Unterlagen zusammentragen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Baupläne und gegebenenfalls Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Ein aktueller Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und sollte bereits bei der ersten Besichtigung vorliegen. Falls noch nicht vorhanden, müssen Sie ihn rechtzeitig beantragen.

Die Wertermittlung ist der nächste entscheidende Schritt. Viele Verkäufer neigen dazu, ihre Immobilie emotional zu bewerten und setzen den Preis zu hoch an. Das führt dazu, dass die Immobilie lange auf dem Markt bleibt und am Ende sogar unter Wert verkauft wird. Eine realistische Preiseinschätzung ist daher Gold wert:

• Vergleichswerte aus Ihrer Region analysieren
• Zustand und Ausstattung objektiv bewerten
• Lage und Infrastruktur berücksichtigen
• Aktuelle Marktlage einbeziehen

Ein erfahrener Makler kann hier mit einer professionellen Verkehrswertermittlung weiterhelfen. Die Investition lohnt sich meist, denn ein realistischer Preis verkürzt die Vermarktungszeit erheblich.

[fs-toc-h2]2. Die Vermarktungsphase bringt Ihre Immobilie ins Rampenlicht

Jetzt wird es spannend. In der Vermarktungsphase präsentieren Sie Ihre Immobilie potenziellen Käufern. Ein professionelles Exposé ist dabei Ihr wichtigstes Werkzeug. Es sollte aussagekräftige Fotos, einen ansprechenden Text und alle relevanten Daten enthalten.

Hochwertige Fotos sind ein absolutes Muss. Immobilien mit professionellen Aufnahmen verkaufen sich nachweislich schneller und zu besseren Preisen. Bei Tageslicht fotografiert, gut ausgeleuchtet und aus verschiedenen Perspektiven aufgenommen wirken Räume einladend und großzügig.

Die Verbreitung des Exposés erfolgt über mehrere Kanäle. Die großen Immobilienportale im Internet sind dabei unverzichtbar. Doch auch lokale Zeitungen, Aushänge und persönliche Netzwerke können hilfreich sein. Ein Makler verfügt meist über ein breites Netzwerk und kennt oft bereits passende Interessenten aus seinem Kundenstamm.

Für diese Phase sollten Sie etwa vier bis acht Wochen einplanen. Je nach Lage und Zustand der Immobilie kann es auch schneller gehen. In gefragten Lagen mit realistischer Preisvorstellung melden sich oft schon in den ersten Tagen zahlreiche Interessenten.

[fs-toc-h2]3. Besichtigungen professionell durchführen

Sobald sich erste Interessenten melden, stehen Besichtigungstermine an. Diese Phase erfordert Fingerspitzengefühl und gute Vorbereitung. Planen Sie die Termine so, dass Sie selbst nicht unter Zeitdruck stehen. Eine entspannte Atmosphäre ist für beide Seiten angenehmer.

Bei der Besichtigung sollten Sie ehrlich und transparent sein. Verschweigen Sie keine Mängel, denn spätestens bei der Kaufvertragsverhandlung oder beim Notar würden diese ohnehin ans Licht kommen. Das könnte das Vertrauen nachhaltig zerstören. Gehen Sie offensiv mit den Stärken Ihrer Immobilie um:

• Zeigen Sie besondere Ausstattungsmerkmale
• Weisen Sie auf Renovierungen und Modernisierungen hin
• Erklären Sie die Vorzüge der Lage
• Beantworten Sie Fragen geduldig und sachlich

Notieren Sie sich die Kontaktdaten aller Interessenten und dokumentieren Sie deren Feedback. So behalten Sie den Überblick, falls mehrere Kaufinteressenten in die engere Auswahl kommen. Ein professioneller Makler übernimmt diese Aufgaben für Sie und sortiert bereits im Vorfeld ungeeignete Interessenten aus.

Rechnen Sie mit etwa drei bis sechs Wochen für diese Phase. Bei hoher Nachfrage und attraktiver Immobilie können ernstzunehmende Angebote auch schon früher vorliegen.

[fs-toc-h2]4. Die Verhandlungsphase erfordert Geschick

Hat sich ein ernsthafter Käufer gefunden, beginnt die Verhandlungsphase. Hier zeigt sich, ob Ihre Preisvorstellung realistisch war. Seien Sie bereit zu Gesprächen, aber verkaufen Sie sich nicht unter Wert.

Bevor Sie konkrete Verhandlungen führen, sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank gibt Sicherheit, dass der Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich aufbringen kann. Nichts ist ärgerlicher, als wenn der Verkauf kurz vor dem Notartermin platzt, weil die Finanzierung nicht steht.

In den Verhandlungen geht es nicht nur um den Preis. Auch der Übergabetermin, enthaltenes Inventar und eventuelle Nachbesserungen können Thema sein. Bleiben Sie sachlich und lassen Sie sich nicht zu übereilten Zugeständnissen drängen. Gleichzeitig sollten Sie flexibel bleiben, wenn die Wünsche des Käufers nachvollziehbar sind.

Ein erfahrener Immobilienmakler ist in dieser Phase besonders wertvoll. Er kennt die üblichen Verhandlungstaktiken, bleibt emotional distanziert und holt für Sie das bestmögliche Ergebnis heraus. Die Maklerprovision amortisiert sich häufig allein durch den besseren Verkaufspreis.

Planen Sie für die Verhandlungsphase etwa zwei bis vier Wochen ein. Bei komplexeren Immobilien oder mehreren Kaufinteressenten kann es auch länger dauern.

[fs-toc-h2]5. Der Notartermin besiegelt den Verkauf rechtlich

Sind sich Verkäufer und Käufer einig, folgt der rechtlich wichtigste Schritt: der Notartermin. In Deutschland muss jeder Immobilienverkauf notariell beurkundet werden. Das schützt beide Seiten und sorgt für einen rechtssicheren Ablauf.

Der Käufer wählt in der Regel den Notar aus, doch auch Sie als Verkäufer können Vorschläge machen. Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf, den beide Parteien etwa zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten. Prüfen Sie diesen Entwurf sorgfältig oder lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen.

Beim eigentlichen Notartermin sind alle Vertragsparteien anwesend. Der Notar verliest den kompletten Kaufvertrag, erklärt alle Klauseln und beantwortet offene Fragen. Erst danach wird unterschrieben. Dieser Termin dauert meist etwa eine Stunde. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer, das kann aber auch anders vereinbart werden.

Nach der Beurkundung setzt der Notar verschiedene Verwaltungsschritte in Gang:

• Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Mitteilung an das Finanzamt wegen Grunderwerbsteuer
• Einholung erforderlicher Genehmigungen
• Löschung alter Grundschulden

Diese Phase dauert in der Regel vier bis acht Wochen. Erst wenn alle Eintragungen erfolgt sind und der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, ist der Verkauf endgültig abgeschlossen.

[fs-toc-h2]6. Die Übergabe markiert den Abschluss

Der letzte Schritt im Verkaufsprozess ist die Übergabe der Immobilie. Auch wenn der rechtliche Eigentumsübergang bereits beim Notar stattgefunden hat, erfolgt die tatsächliche Übergabe meist erst einige Wochen später.

Vereinbaren Sie einen Termin für die Übergabe, bei dem beide Parteien ausreichend Zeit haben. Erstellen Sie gemeinsam ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie dokumentiert wird. Fotografieren Sie alle Räume und halten Sie Zählerstände für Strom, Gas und Wasser fest.

Bei der Übergabe werden auch alle Schlüssel, Bedienungsanleitungen für technische Einrichtungen und wichtige Dokumente übergeben. Machen Sie eine Liste, damit nichts vergessen wird. Zeigen Sie dem neuen Eigentümer, wo sich Absperrhähne, Sicherungskästen und andere wichtige Elemente befinden.

Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Ummeldung bei Versorgungsunternehmen, Versicherungen und Behörden. Der neue Eigentümer sollte ab dem Übergabedatum alle Verträge auf seinen Namen überschreiben oder neu abschließen.

Mit der Schlüsselübergabe ist Ihr Verkaufsprozess offiziell beendet. Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich verkauft.

[fs-toc-h2]7. Zeitlicher Rahmen realistisch einschätzen

Die Frage, wie lange ein Immobilienverkauf dauert, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zu viele Faktoren spielen eine Rolle. Von der ersten Vorbereitung bis zur finalen Übergabe sollten Sie jedoch mindestens drei bis sechs Monate einplanen.

In einem starken Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage kann es deutlich schneller gehen. Manchmal findet sich innerhalb weniger Wochen ein Käufer zum gewünschten Preis. In schwächeren Marktphasen oder bei speziellen Immobilien kann der Verkauf auch ein Jahr oder länger dauern.

Die einzelnen Phasen im Überblick:

• Vorbereitung: 2 bis 4 Wochen
• Vermarktung: 4 bis 8 Wochen
• Besichtigungen: 3 bis 6 Wochen
• Verhandlung: 2 bis 4 Wochen
• Notartermin und Abwicklung: 4 bis 8 Wochen
• Übergabe: individuell vereinbar

Diese Zeitangaben sind Richtwerte. Mit professioneller Unterstützung durch einen Makler lässt sich der Prozess oft beschleunigen, da viele Schritte parallel laufen und die Vermarktung effizienter erfolgt.

[fs-toc-h2]8. Wichtige Fristen im Blick behalten

Beim Immobilienverkauf gibt es einige Fristen, die Sie unbedingt beachten sollten. Die Spekulationsfrist ist dabei besonders relevant. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben diese nicht selbst bewohnt, fällt Spekulationssteuer an. Die Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.

Bei vermieteten Immobilien müssen Sie die Kündigungsfristen beachten. Für Eigenbedarf gelten besondere Regelungen. Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig über den geplanten Verkauf, auch wenn der neue Eigentümer die Mietverhältnisse womöglich übernehmen wird.

Wenn Sie noch Kredite auf der Immobilie laufen haben, prüfen Sie die Konditionen für eine vorzeitige Ablösung. Vorfälligkeitsentschädigungen können erhebliche Kosten verursachen. Manchmal lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, bis die Zinsbindung ausläuft.

Der Energieausweis ist maximal zehn Jahre gültig. Ist Ihrer älter, müssen Sie einen neuen beantragen. Das dauert in der Regel zwei bis drei Wochen, kann aber je nach Auslastung der Aussteller auch länger dauern.

[fs-toc-h2]9. Häufige Stolpersteine vermeiden

Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass immer wieder dieselben Fehler passieren. Die gute Nachricht: Sie sind alle vermeidbar.

Der häufigste Fehler sind unrealistische Preisvorstellungen. Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie oft erheblich. Das führt dazu, dass die Immobilie monatelang auf dem Markt steht und am Ende deutlich unter dem tatsächlichen Wert verkauft wird. Lassen Sie den Wert professionell ermitteln und akzeptieren Sie das Ergebnis.

Mangelhafte Vorbereitung ist ein weiterer Klassiker. Fehlende Unterlagen, ungepflegte Räume oder unklare Eigentumsverhältnisse schrecken Käufer ab. Investieren Sie Zeit in eine sorgfältige Vorbereitung. Das zahlt sich mehrfach aus.

Kommunikationsfehler können den gesamten Verkauf gefährden. Antworten Sie zeitnah auf Anfragen, seien Sie ehrlich bei Mängeln und halten Sie Zusagen ein. Vertrauen ist die Basis jeder erfolgreichen Transaktion. Einmal verloren, lässt es sich kaum wiederherstellen.

Viele Privatverkäufer unterschätzen zudem den Zeitaufwand. Besichtigungen, Telefonate, Unterlagenbeschaffung und Verhandlungen kosten viel Zeit und Nerven. Überlegen Sie realistisch, ob Sie diese neben Ihrem Beruf und Privatleben stemmen können.