Steuerliche Vorteile einer vermieteten Immobilie

Sie vermieten eine Immobilie oder planen den Kauf einer Wohnung zur Vermietung? Dann sollten Sie die steuerlichen Vorteile kennen, die Ihnen der Gesetzgeber einräumt. Während Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen, können Sie gleichzeitig zahlreiche Kosten geltend machen und so Ihre Steuerlast erheblich senken. Von der Abschreibung über Werbungskosten bis hin zu Sonderabschreibungen gibt es viele Möglichkeiten, die Rendite Ihrer vermieteten Immobilie zu steigern. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche steuerlichen Vorteile Ihnen zustehen und wie Sie diese optimal nutzen.

[fs-toc-h2]1. Mieteinnahmen versteuern – die Grundlagen

Als Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese müssen Sie laut Paragraph 21 des Einkommensteuergesetzes versteuern. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Immobilie gewerblich oder privat vermieten. Auch Rentner müssen ihre Mieteinnahmen als zusätzliche Einkünfte angeben.

Versteuert wird dabei nicht die Warmmiete, sondern die Kaltmiete zuzüglich der vom Mieter gezahlten Nebenkosten. Die Versteuerung erfolgt nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, der zwischen 14 und 42 Prozent liegen kann. Bei besonders hohen Einkommen greift zusätzlich die Reichensteuer mit 45 Prozent.

Die gute Nachricht: Sie müssen nicht den vollen Betrag Ihrer Mieteinnahmen versteuern. Das Finanzamt erlaubt Ihnen, verschiedene Kosten als Werbungskosten abzuziehen. Diese mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit auch Ihre Steuerlast. In den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie entstehen oft sogar steuerliche Verluste, die Sie mit anderen Einkünften verrechnen können.

Für die Steuererklärung nutzen Sie die Anlage V. Dort tragen Sie alle Einnahmen und Ausgaben rund um Ihre vermietete Immobilie ein. Eine sorgfältige Dokumentation aller Belege ist dabei unerlässlich.

[fs-toc-h2]2. Diese Werbungskosten können Sie absetzen

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die Ihnen entstehen, um die Mieteinnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Die Liste der absetzbaren Kosten ist erfreulich lang und bietet erhebliches Sparpotenzial.

Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick:

• Kreditzinsen für die Finanzierung der Immobilie
• Grundsteuer in voller Höhe
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Kosten für Renovierung und Modernisierung
• Verwaltungskosten und Hausverwaltergebühren
• Versicherungen wie Gebäude- und Haftpflichtversicherung

Besonders die Kreditzinsen fallen gerade in den ersten Jahren stark ins Gewicht. Sie können diese in voller Höhe steuerlich geltend machen. Wichtig ist dabei die klare Zuordnung: Die Zinsen müssen eindeutig der vermieteten Immobilie zugeordnet werden können. Die Tilgungsanteile der Rate können Sie hingegen nicht absetzen.

Auch Ihre Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie sind absetzbar. Wenn Sie zu Besichtigungen, Reparaturen oder Eigentümerversammlungen fahren, können Sie die Kilometerpauschale von 30 Cent pro Kilometer ansetzen. Bei regelmäßigen Fahrten kommt hier schnell ein beachtlicher Betrag zusammen.

Selbst Kosten für Rechtsberatung oder Steuerberatung im Zusammenhang mit der Vermietung mindern Ihre Steuerlast. Wenn Sie Mitglied in einem Vermieterverband sind, können Sie auch diese Beiträge absetzen, sofern die Mitgliedschaft mit speziellen Informationsangeboten verbunden ist.

[fs-toc-h2]3. Die Abschreibung für Abnutzung richtig nutzen

Einer der größten Steuervorteile bei vermieteten Immobilien ist die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass Gebäude durch Nutzung und Alterung an Wert verlieren. Diese Wertminderung können Sie über Jahrzehnte steuerlich geltend machen.

Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie. Bei Gebäuden, die nach 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die jährliche Abschreibung zwei Prozent. Das bedeutet, Sie können die Immobilie über 50 Jahre abschreiben. Bei Altbauten mit Fertigstellung vor 1925 liegt der Satz bei 2,5 Prozent jährlich, was einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren entspricht.

Seit 2023 gibt es eine Verbesserung: Für neu errichtete Gebäude können Sie nun drei Prozent jährlich abschreiben. Die Abschreibungsdauer verkürzt sich damit auf rund 33 Jahre. Diese Regelung gilt allerdings nur für Neubauten mit Bauantrag ab 2023.

Ein wichtiger Punkt: Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und kann daher nicht abgeschrieben werden. Sie müssen also bei gemischten Kaufpreisen den Gebäudeanteil ermitteln.

Beispielrechnung zur AfA:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• Grundstücksanteil (laut Gutachten): 20 Prozent, also 60.000 Euro
• Gebäudewert: 240.000 Euro
• Jährliche Abschreibung bei 2 Prozent: 4.800 Euro

Diese 4.800 Euro können Sie jedes Jahr von Ihren Mieteinnahmen abziehen, ohne dass Ihnen tatsächlich Kosten entstehen. Das ist ein enormer Steuervorteil, der über Jahrzehnte wirkt.

[fs-toc-h2]4. Sonderabschreibungen clever einsetzen

Neben der regulären AfA gibt es verschiedene Sonderabschreibungen, die Ihre Steuerlast zusätzlich senken können. Diese richten sich nach bestimmten Förderzielen des Gesetzgebers.

Bei der Schaffung von neuem Wohnraum profitieren Sie von einer Sonderabschreibung. Wenn Sie eine neue Wohnung zwischen 2023 und 2027 bauen oder kaufen und vermieten, können Sie zusätzlich zur normalen AfA weitere fünf Prozent jährlich abschreiben. Diese Sonderabschreibung gilt für vier Jahre.

Rechenbeispiel Sonderabschreibung Neubau:

• Gebäudewert: 300.000 Euro
• Normale AfA (3 Prozent): 9.000 Euro
• Sonderabschreibung (5 Prozent): 15.000 Euro
• Gesamt im ersten Jahr: 24.000 Euro

Nach vier Jahren haben Sie bereits 60.000 Euro zusätzlich abgeschrieben. Das beschleunigt den Vermögensaufbau erheblich.

Bei denkmalgeschützten Immobilien winken sogar noch höhere Abschreibungssätze. Hier können Sie bis zu neun Prozent der Sanierungskosten über zwölf Jahre abschreiben. Allerdings sind damit auch besondere Auflagen verbunden. Die Sanierung muss den Denkmalschutzrichtlinien entsprechen und vorab genehmigt werden.

Auch energetische Sanierungen werden steuerlich begünstigt. Seit der Reform des Einkommensteuergesetzes 2023 können Sie bestimmte energetische Maßnahmen direkt steuerlich geltend machen. Das umfasst etwa den Einbau einer neuen Heizung, die Dämmung der Fassade oder den Austausch von Fenstern.

[fs-toc-h2]5. Verluste steuerlich optimal nutzen

Ein besonders attraktiver Aspekt vermieteter Immobilien ist die Möglichkeit, Verluste mit anderen Einkünften zu verrechnen. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf entstehen oft höhere Kosten als Einnahmen. Diese Verluste sind keineswegs problematisch, sondern ein wertvolles Steuersparinstrument.

Übersteigen Ihre Werbungskosten und die Abschreibung die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Diesen Verlust können Sie mit Ihrem Gehalt, Ihrer Rente oder anderen positiven Einkünften verrechnen. Dadurch sinkt Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen, und Sie zahlen weniger Steuern.

Ein praktisches Beispiel:

• Jahresgehalt: 50.000 Euro
• Mieteinnahmen: 12.000 Euro
• Werbungskosten inklusive AfA: 18.000 Euro
• Verlust aus Vermietung: 6.000 Euro
• Zu versteuerndes Einkommen: 44.000 Euro statt 50.000 Euro

Bei einem Steuersatz von 30 Prozent sparen Sie durch den Verlust 1.800 Euro Steuern. In den ersten Jahren sind solche Konstellationen durchaus üblich, besonders wenn größere Renovierungen anstehen.

Wichtig ist dabei die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht. Das Finanzamt will sehen, dass Sie langfristig Gewinne erzielen möchten und nicht dauerhaft Verluste produzieren. Bei einer Vermietung zu 66 Prozent oder mehr der ortsüblichen Miete ist diese Absicht in der Regel anerkannt.

[fs-toc-h2]6. Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren

Ein weiterer bedeutender Steuervorteil betrifft den Verkauf Ihrer Immobilie. Nach Ablauf von zehn Jahren können Sie die vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen. Selbst wenn der Wert in dieser Zeit stark gestiegen ist, müssen Sie auf den Gewinn keine Spekulationssteuer zahlen.

Diese Zehnjahresfrist beginnt mit dem Kaufdatum laut notariellem Vertrag. Verkaufen Sie die Immobilie vorher, müssen Sie den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Das kann bei erheblichen Wertsteigerungen sehr teuer werden, denn der Gewinn wird wie normales Einkommen besteuert.

Ein cleverer Steuertrick für Ehepaare: Sind Sie als Ehemann Alleineigentümer, können Sie die Immobilie nach zehn Jahren grunderwerbsteuerfrei an Ihre Ehefrau verkaufen. Dadurch heben Sie stille Reserven. Ihre Ehefrau kann dann höhere Abschreibungsbeträge ansetzen, da der neue Kaufpreis höher ist als der ursprüngliche. In der gemeinsamen Steuererklärung profitieren Sie beide von den höheren Werbungskosten.

Diese Strategie lohnt sich besonders, wenn die Immobilie deutlich im Wert gestiegen ist. Beachten Sie aber, dass Ihre Ehefrau die Immobilie dann weitere zehn Jahre halten muss, um sie wiederum steuerfrei verkaufen zu können.

[fs-toc-h2]7. Typische Fehler vermeiden

Bei der steuerlichen Behandlung vermieteter Immobilien gibt es einige Stolpersteine, die Sie kennen sollten. Ein häufiger Fehler ist die Vermischung von Privatem und Vermietung. Nutzen Sie die Immobilie zeitweise selbst, können Sie nur die tatsächlichen Vermietungszeiten steuerlich geltend machen.

Auch bei der Vermietung an Angehörige ist Vorsicht geboten. Vermieten Sie zu deutlich unter Marktpreis, erkennt das Finanzamt Ihre Werbungskosten möglicherweise nur anteilig an. Ein schriftlicher Mietvertrag und nachweisbare Mietzahlungen sind hier Pflicht.

Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist ebenfalls wichtig. Erhaltungsaufwand können Sie sofort absetzen, während Herstellungskosten nur über die Abschreibung geltend gemacht werden können. Investieren Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in die Immobilie, gelten diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Ein weiterer Punkt: Bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf. Das Finanzamt kann auch Jahre später noch Nachweise verlangen. Eine ordentliche Dokumentation erspart Ihnen Ärger und mögliche Nachzahlungen.

[fs-toc-h2]8. Praktische Tipps für maximale Steuerersparnis

Nutzen Sie die Gestaltungsspielräume, die Ihnen das Steuerrecht bietet. Größere Ausgaben sollten Sie in Jahren mit hohen Einnahmen tätigen. So maximieren Sie den Steuerspareffekt.

Holen Sie sich bei komplexeren Fragen professionelle Hilfe. Ein Steuerberater kennt alle aktuellen Regelungen und kann Ihnen helfen, keine Vorteile zu verschenken. Die Kosten für diese Beratung können Sie übrigens ebenfalls als Werbungskosten absetzen.

Prüfen Sie auch, ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt. Damit können Sie unter Umständen die Abschreibungsdauer verlängern und über mehr Jahre höhere Beträge absetzen. Bei älteren Gebäuden kann sich dieser Aufwand durchaus rechnen.

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