Wie viel Eigenkapital braucht man für den Immobilienkauf?

Sie planen den Kauf einer Immobilie und fragen sich, wie viel eigenes Geld Sie einbringen sollten? Diese Frage beschäftigt jeden Käufer. Die Antwort darauf entscheidet über Ihre monatliche Belastung und die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung.

Eines vorweg: Mit der richtigen Eigenkapitalquote sparen Sie bares Geld. Banken belohnen Käufer mit ausreichend Eigenkapital durch deutlich bessere Zinssätze. Der Unterschied kann über die Jahre hinweg mehrere zehntausend Euro ausmachen.

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, welche Summen empfohlen werden, was alles als Eigenkapital zahlt und wie Sie durch geschicktes Vorgehen die besten Konditionen sichern.

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[fs-toc-h2]1. 20 bis 30 Prozent als Richtwert

Die bewährte Faustregel lautet: Bringen Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten als Eigenkapital mit. Diese Empfehlung hat sich über Jahrzehnte in der Praxis bewährt.

Warum gerade diese Spanne? Banken haben festgestellt, dass Kreditnehmer mit diesem Eigenkapitalanteil deutlich seltener Zahlungsschwierigkeiten bekommen. Das Verhältnis zwischen Sicherheit und Rentabilität stimmt für beide Seiten.

Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das:

• Mindestens 80.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent)
• Besser noch 120.000 Euro (30 Prozent)
• Dazu etwa 40.000 bis 60.000 Euro für Nebenkosten

Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto besser die Zinskonditionen. Bereits wenige Prozentpunkte mehr können erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben. Wer 30 statt 20 Prozent mitbringt, spart oft mehrere tausend Euro Zinsen.

Die Spanne von zehn Prozentpunkten erklärt sich durch individuelle Faktoren. Ihr Einkommen, Alter und die regionale Marktsituation spielen dabei eine Rolle. Ein junges Paar mit sicherem Gehalt kommt vielleicht mit 20 Prozent gut zurecht, während ältere Käufer besser 30 Prozent anstreben sollten.

[fs-toc-h2]2. Was alles als Eigenkapital zahlt

Viele Käufer unterschätzen, welche Vermögenswerte als Eigenkapital angerechnet werden. Das Sparkonto ist nur eine von vielen Möglichkeiten. Banken akzeptieren verschiedenste Vermögensformen – vorausgesetzt, diese stehen zum Kaufzeitpunkt zur Verfügung.

Die Definition hat sich über die Jahre erweitert. Moderne Finanzierungskonzepte berücksichtigen heute deutlich mehr als nur Bargeld und Sparguthaben. Diese Entwicklung öffnet mehr Menschen den Weg zum Eigenheim.

Geld und liquide Mittel

Das klassische Eigenkapital umfasst alle sofort verfügbaren Mittel. Dazu gehören Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten sowie Festgeldanlagen. Auch Bargeld zahlt, allerdings nur in begrenztem Umfang.

Wertpapiere haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen:

• Aktien und Anleihen werden je nach Schwankung unterschiedlich bewertet
• ETF-Sparpläne gelten als besonders solide
• Einzelaktien werden oft nur mit Abschlag angerechnet

Edelmetalle wie Gold oder Silber akzeptieren manche Banken, andere lehnen sie wegen Preisschwankungen ab. Bei Versicherungen ist die Bewertung komplex. Kapitallebensversicherungen werden mit ihrem aktuellen Rückkaufswert angesetzt.

Private Rentenversicherungen lassen sich teilweise vorzeitig auflösen – allerdings oft mit erheblichen Verlusten. Die Riester-Rente können Sie unter bestimmten Voraussetzungen für den Immobilienkauf nutzen.

Bausparverträge und Immobilienvermögen

Bausparverträge nehmen eine Sonderstellung ein. Ein zuteilungsreifer Vertrag zählt vollständig als Eigenkapital. Zusätzlich bietet er den Vorteil günstiger Darlehenszinsen für den zweiten Finanzierungsbaustein.

Der Vertrag muss zum Kaufzeitpunkt tatsächlich zugeteilt sein. Noch nicht zuteilungsreife Verträge werden oft nur teilweise angerechnet, da der Zuteilungszeitpunkt nicht garantiert ist.

Bereits vorhandene Immobilien werden besonders positiv bewertet:

• Schuldenfreie Immobilien fließen nach Bewertung voll ein
• Unbebaute Grundstücke werden mit Sicherheitsabschlag anerkannt
• Erbschaften können bereits vor Erbfall bewertet werden

Die Muskelhypothek ist besonders bei Bauherren interessant. Eigenleistungen bei Neubauten oder Sanierungen können als Eigenkapital angerechnet werden. Banken akzeptieren meist bis zu 15 Prozent der Bausumme.

Sie müssen allerdings nachweisen, dass Sie über die nötigen handwerklichen Fähigkeiten verfügen. Typische Eigenleistungen sind Malerarbeiten, Bodenverlegung oder Gartengestaltung. Komplexere Arbeiten wie Elektrik oder Sanitär erkennen Banken nur bei entsprechender Ausbildung an.

Bessere Zinsen durch hohes Eigenkapital

Der größte Vorteil eines hohen Eigenkapitalanteils liegt in den deutlich besseren Kreditkonditionen. Banken stufen das Ausfallrisiko bei hohem Eigenkapital als wesentlich geringer ein. Diese Einschätzung basiert auf statistischen Auswertungen von Millionen Krediten.

Die Logik ist einleuchtend: Wer viel eigenes Geld investiert, wird alles daran setzen, die Immobilie nicht zu verlieren. Zudem zeigt hohes Eigenkapital, dass der Kreditnehmer über längere Zeit erfolgreich sparen konnte.

[fs-toc-h2] 3. Konkrete Zinsunterschiede im Marktvergleich 2025

Die Zinsunterschiede zwischen verschiedenen Eigenkapitalquoten sind erheblich und haben sich gegenüber den Niedrigzinsjahren deutlich verstärkt. Diese Spreizung macht Eigenkapital noch wichtiger als früher.

Bei nur 10 Prozent Eigenkapital müssen Sie mit Zinssätzen von etwa 4,2 bis 4,8 Prozent rechnen. Diese Konditionenverschlechterung resultiert aus dem höheren Risiko für die Bank.

Mit 20 Prozent Eigenkapital erreichen Sie die Standardkonditionen mit Zinssätzen zwischen 3,8 und 4,4 Prozent. Bei 30 Prozent oder mehr Eigenkapital erhalten Sie oft die Bestkonditionen mit Zinssätzen von etwa 3,5 bis 4,1 Prozent.

[fs-toc-h2]4. Rechenbeispiel für die Zinsersparnis

Bei einem Kredit über 300.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit ergibt sich folgender Unterschied:

Mit 10 Prozent Eigenkapital (4,6 Prozent Zins):Die monatliche Rate liegt bei etwa 1.950 Euro. Die Gesamtkosten betragen rund 468.000 Euro über die gesamte Laufzeit.

Mit 30 Prozent Eigenkapital (3,9 Prozent Zins):Die monatliche Rate sinkt auf etwa 1.760 Euro. Die Gesamtkosten liegen bei rund 422.000 Euro.

Die Ersparnis beträgt in diesem Beispiel rund 46.000 Euro. Das entspricht mehr als einem kompletten Jahr an Raten. Diese Summe können Sie für andere Zwecke nutzen oder zusätzlich tilgen.

[fs-toc-h2]5. Kaufnebenkosten richtig einplanen

Ein häufiger Fehler bei der Eigenkapitalplanung: Die Kaufnebenkosten werden übersehen oder unterschätzt. Diese müssen Sie in jedem Fall aus eigenen Mitteln finanzieren. Keine Bank finanziert die Nebenkosten komplett mit.

Die Höhe variiert je nach Bundesland erheblich. Sie sollten mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kommen also 40.000 bis 60.000 Euro hinzu.

Welche Kosten fallen an?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das bereits 26.000 Euro.

Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises zu Buche:

• Kaufvertrag und notarielle Beurkundung
• Grundbucheintrag und Eigentumsumschreibung
• Vollmachten und weitere Dienstleistungen

Die Maklercourtage fällt nur bei Einschaltung eines Maklers an. Sie ist regional unterschiedlich und beträgt meist 3 bis 7 Prozent. In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten.

Weitere Kosten können entstehen durch Gutachten, Bankbearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Planen Sie einen kleinen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

[fs-toc-h2]6. Vollfinanzierung als Alternative

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an, bei denen 100 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten finanziert werden.

Diese Option hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Viele Menschen können aufgrund steigender Immobilienpreise nicht schnell genug Eigenkapital ansparen. Die Vollfinanzierung ist jedoch kein Allheilmittel und eignet sich nur für bestimmte Käufer.

Junge Akademiker mit hohem Einkommenspotenzial oder gut verdienende Fachkräfte können davon profitieren. Auch Menschen, die ihr verfügbares Kapital bewusst anderweitig investieren möchten, wählen manchmal diesen Weg.

[fs-toc-h2]7. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vollfinanzierung

Ein hohes und sicheres Einkommen bildet das Fundament. Als Faustregel gilt: Das Nettoeinkommen sollte mindestens das Dreifache der monatlichen Rate betragen.

Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist nahezu unerlässlich:

• Bei Selbstständigen werden mehrjährige Einkommensnachweise gefordert
• Ein zweites Einkommen im Haushalt verbessert die Chancen erheblich
• Die Probezeit sollte bereits abgeschlossen sein

Die Bonität muss absolut einwandfrei sein. Bereits kleine negative Einträge können das Aus bedeuten. Bestehende Kredite oder andere Verbindlichkeiten werden kritisch geprüft. Eine nachweisbare Zahlungsmoral über mehrere Jahre ist wichtig.

Auch die Immobilie selbst spielt eine große Rolle. Sie sollte sich in guter Lage mit Wertsteigerungspotenzial befinden und eine solide Bausubstanz aufweisen. Der Kaufpreis muss realistisch bewertet sein.

[fs-toc-h2]8. Nachteile der Vollfinanzierung

Die Vollfinanzierung bringt erhebliche Mehrkosten mit sich. Der Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital mag gering erscheinen. Er summiert sich aber über 20 oder 30 Jahre auf einen fünfstelligen Mehrbetrag.

Die längere Laufzeit ist ein weiterer kritischer Punkt. Während Finanzierungen mit Eigenkapital oft nach 20 bis 25 Jahren getilgt sind, dauert eine Vollfinanzierung häufig 30 bis 35 Jahre.

Das größte Risiko liegt in der finanziellen Belastung bei unvorhergesehenen Ereignissen:

• Bei Wertverlust der Immobilie droht Überschuldung
• Der Kreditbetrag kann höher sein als der aktuelle Wert
• Weniger finanzieller Spielraum für andere Lebensbereiche

[fs-toc-h2]9. Praktische Rechenbeispiele

Um die Auswirkungen verschiedener Eigenkapitalquoten zu verdeutlichen, hier konkrete Beispiele für unterschiedliche Kaufpreise.

Eigentumswohnung für 250.000 Euro

Mit 15 Prozent Eigenkapital (37.500 Euro):Der Darlehensbetrag liegt bei 212.500 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,3 Prozent beträgt die monatliche Rate etwa 1.380 Euro. Die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung dauert 28 Jahre.

Mit 25 Prozent Eigenkapital (62.500 Euro):Der Darlehensbetrag sinkt auf 187.500 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,0 Prozent liegt die monatliche Rate bei etwa 1.180 Euro. Die Laufzeit verkürzt sich auf 25 Jahre.

Der Unterschied: 200 Euro monatlich weniger Belastung und drei Jahre früher schuldenfrei. Das gesparte Geld können Sie anderweitig investieren oder für die Familie nutzen.

Einfamilienhaus für 450.000 Euro

Mit 20 Prozent Eigenkapital (90.000 Euro):Der Darlehensbetrag beträgt 360.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,2 Prozent zahlen Sie monatlich etwa 2.350 Euro. Die Laufzeit bis zur Volltilgung beträgt 27 Jahre.

Mit 30 Prozent Eigenkapital (135.000 Euro):Der Darlehensbetrag reduziert sich auf 315.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,8 Prozent liegt die monatliche Rate bei etwa 1.980 Euro. Die Laufzeit verkürzt sich auf 25 Jahre.

Vollfinanzierung im Vergleich

Immobilie für 350.000 Euro:

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital:Der Darlehensbetrag inklusive Nebenkosten beträgt 385.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 5,1 Prozent zahlen Sie monatlich etwa 2.680 Euro. Die Gesamtkosten liegen bei rund 643.000 Euro.

Mit 25 Prozent Eigenkapital:Der Darlehensbetrag sinkt auf 262.500 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,9 Prozent beträgt die monatliche Rate etwa 1.650 Euro. Die Gesamtkosten liegen bei rund 396.000 Euro.

Die Ersparnis durch Eigenkapital beträgt in diesem Fall über 245.000 Euro. Das entspricht fast dem gesamten ursprünglichen Eigenkapitalanteil. Diese Summe zeigt eindrucksvoll, wie wichtig Eigenkapital ist.

[fs-toc-h2]10. Strategien zum Eigenkapitalaufbau

Falls Sie noch nicht genügend Eigenkapital angespart haben, gibt es verschiedene bewährte Strategien. Der Schlüssel liegt in einer Kombination aus Ausgabenreduzierung, systematischem Sparen und kluger Kapitalanlage.

Kurzfristige Maßnahmen

Eine detaillierte Haushaltsanalyse bildet den Ausgangspunkt. Erstellen Sie eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben über mindestens drei Monate. Oft finden sich dabei unbemerkte Kostenfallen wie ungenutzte Abonnements oder teure Handyverträge.

Zusätzliche Einnahmen lassen sich durch flexible Nebenjobs oder freiberufliche Tätigkeiten generieren. Besonders in der digitalen Welt gibt es viele Möglichkeiten, das Haupteinkommen aufzustocken.

Der Verkauf nicht benötigter Gegenstände kann einen wertvollen Beitrag leisten:

• Alte Elektronik und ungenutzte Möbel
• Kleidung und Sportgeräte
• Sammlerstücke und Hobbymaterialien

Steuererstattungen und Bonuszahlungen sollten konsequent für den Eigenkapitalaufbau verwendet werden. Auch kleine Beträge summieren sich über die Zeit.

Langfristige Strategien

Systematisches Sparen erfordert Disziplin, zahlt sich aber aus. Legen Sie eine feste monatliche Sparrate fest und richten Sie eine automatische Überweisung ein. Tagesgeld oder Festgeld bieten zwar moderate Zinsen, sorgen aber für Sicherheit.

ETF-Sparpläne haben sich als besonders effektiv für den langfristigen Vermögensaufbau erwiesen. Sie bieten Renditechancen über der Inflation und sind gleichzeitig transparent und kostengünstig.

Staatliche Förderungen sollten Sie unbedingt mitnehmen:

• Wohnungsbauprämie
• Arbeitnehmersparzulage
• Vermögenswirksame Leistungen

Diese Programme sind geschenktes Geld. Viele Arbeitnehmer lassen sich diese Förderungen jedoch entgehen, weil sie nicht gut genug informiert sind.

[fs-toc-h2]11. Regionale Besonderheiten in Werne

Als regionaler Immobilienexperte kennen wir die besonderen Marktbedingungen im Kreis Unna. Die Preise für Immobilien sind hier noch moderater als in den Ballungsgebieten des Ruhrgebiets.

Für eine typische Einfamilienhausfinanzierung in Werne sollten Sie mit folgenden Eigenkapitalanforderungen rechnen:

Einfamilienhaus für 320.000 Euro:

• Empfohlenes Eigenkapital: 64.000 bis 96.000 Euro
• Kaufnebenkosten: etwa 35.000 Euro
• Gesamteigenkapital: 99.000 bis 131.000 Euro

Die gute Infrastruktur und die Nähe zu Dortmund machen Werne zu einem attraktiven Wohnstandort. Die Werterhaltungsaussichten sind solide, was Banken bei der Finanzierung positiv bewerten.

Viele Familien schätzen die überschaubaren Preise bei gleichzeitig guter Anbindung. Das macht Werne besonders für junge Familien interessant, die ihr erstes Eigenheim erwerben möchten.